Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 34 m²

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface34m²
Coût Total64 720€
Loyer Annuel4 375€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 34 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 34 m²

Région Auvergne - Rhône-Alpes - Département Loire (42) Votre agence immobilière IMMO FACTORY à Roanne vous propose sur la commune de Roanne à deux pas de la gare,

Cet appartement de type 2 à rénover d'environ 34 m² habitables, situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété, comprenant : deux pièces à aménager + création sanitaires à prévoir et chauffage à installer.

IDEAL PRODUIT D'INVESTISSEMENT !

Surface : 34 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.036118, 4.055200
Total : 64 720€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 62 000€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 365€/mois
Loyer annuel estimé : 4375€/an
Fourchette totale : 281€ - 473€/mois
Fourchette annuelle : 3371€ - 5678€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 317,82 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 806 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-10 806€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-19 914€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :320,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 339,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 442,88€
Coût de l'assurance :5 663,00€
Taxe foncière : 437,51€/an
Soit par mois : 36,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 375,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage inexistant.
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État moyen visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 375 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 837 €
Revenus locatifs : +4 375 €
Charges déductibles : -30 837 €
Résultat foncier Année 1 : -26 461 €(Déficit de 26 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 837 €/an
Revenus locatifs : +4 375 €
Charges déductibles : -2 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5061.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 375 €30 839 €2 175 €-26 464 €21 400 €5 064 €5 064 €
24 463 €2 781 €2 117 €1 682 €--3 382 €
34 552 €2 721 €2 057 €1 831 €--1 551 €
44 643 €2 659 €1 995 €1 984 €---
54 736 €2 595 €1 931 €2 140 €---
64 830 €2 529 €1 865 €2 301 €---
74 927 €2 461 €1 797 €2 466 €---
85 026 €2 390 €1 726 €2 636 €---
95 126 €2 317 €1 653 €2 809 €---
105 229 €2 241 €1 577 €2 988 €---
115 333 €2 163 €1 499 €3 170 €---
125 440 €2 082 €1 418 €3 358 €---
135 549 €1 998 €1 334 €3 551 €---
145 660 €1 911 €1 247 €3 749 €---
155 773 €1 821 €1 157 €3 952 €---
165 888 €1 728 €1 064 €4 160 €---
176 006 €1 632 €968 €4 374 €---
186 126 €1 533 €869 €4 593 €---
196 249 €1 430 €766 €4 819 €---
206 374 €1 324 €660 €5 050 €---
216 501 €1 214 €550 €5 288 €---
226 631 €1 100 €436 €5 531 €---
236 764 €982 €318 €5 782 €---
246 899 €860 €196 €6 039 €---
257 037 €734 €70 €6 303 €---
TOTAL140 135 €76 044 €31 443 €64 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+919 €-6 420 €+7 339 €
2+919 €0 €+919 €
3+919 €0 €+919 €
4+919 €+130 €+789 €
5+919 €+642 €+277 €
6+919 €+690 €+229 €
7+919 €+740 €+179 €
8+919 €+791 €+128 €
9+919 €+843 €+76 €
10+919 €+896 €+23 €
11+919 €+951 €-32 €
12+919 €+1 007 €-88 €
13+919 €+1 065 €-146 €
14+919 €+1 125 €-206 €
15+919 €+1 185 €-266 €
16+919 €+1 248 €-329 €
17+919 €+1 312 €-393 €
18+919 €+1 378 €-459 €
19+919 €+1 446 €-527 €
20+919 €+1 515 €-596 €
21+919 €+1 586 €-667 €
22+919 €+1 659 €-740 €
23+919 €+1 735 €-816 €
24+919 €+1 812 €-893 €
25+919 €+1 891 €-972 €
Total+22 975 €+19 227 €+3 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →