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Maison à vendre

VilleCarelles (53)
Surface110m²
Coût Total126 170€
Loyer Annuel8 450€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres

Joli cottage de 2 chambres, avec jardin isolé, situé en bordure du village de Carelles. - Vous allez adorer cette propriété en bordure du village qui dispose de beaucoup d'espace de vie, de salles de séjour lumineuses et d'un jardin arrière isolé. Le bar du village est accessible à pied et les grandes villes avec leurs châteaux médiévaux ne sont qu'à quelques minutes !

Ville : Carelles
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.388193, -0.902997
Total : 126 170€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 37 070€
Valeur du bien : 119 570€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8450€/an
Fourchette totale : 544€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6532€ - 10930€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :794,12 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 353 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-4 853€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-38 817€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 684,21€
Coût de l'assurance :11 039,88€
Taxe foncière : 844,96€/an
Soit par mois : 70,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 5/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 070 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:450€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carelles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 170 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 429 €
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -42 429 €
Résultat foncier Année 1 : -33 979 €(Déficit de 33 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 359 €/an
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -5 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12579.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 450 €42 433 €4 076 €-33 983 €21 400 €12 583 €12 583 €
28 619 €5 253 €3 966 €3 366 €--9 217 €
38 791 €5 139 €3 852 €3 652 €--5 566 €
48 967 €5 021 €3 735 €3 945 €--1 620 €
59 146 €4 900 €3 613 €4 246 €---
69 329 €4 774 €3 488 €4 555 €---
79 516 €4 645 €3 358 €4 871 €---
89 706 €4 511 €3 224 €5 195 €---
99 900 €4 372 €3 086 €5 528 €---
1010 098 €4 229 €2 943 €5 869 €---
1110 300 €4 082 €2 795 €6 218 €---
1210 506 €3 929 €2 642 €6 577 €---
1310 716 €3 771 €2 485 €6 945 €---
1410 930 €3 608 €2 322 €7 322 €---
1511 149 €3 440 €2 153 €7 709 €---
1611 372 €3 266 €1 979 €8 106 €---
1711 599 €3 086 €1 800 €8 513 €---
1811 831 €2 900 €1 614 €8 931 €---
1912 068 €2 709 €1 422 €9 360 €---
2012 309 €2 510 €1 224 €9 799 €---
2112 556 €2 305 €1 019 €10 250 €---
2212 807 €2 094 €807 €10 713 €---
2313 063 €1 875 €589 €11 188 €---
2413 324 €1 649 €363 €11 675 €---
2513 591 €1 416 €129 €12 175 €---
TOTAL270 642 €127 918 €58 684 €142 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 774 €-6 420 €+8 194 €
2+1 774 €0 €+1 774 €
3+1 774 €0 €+1 774 €
4+1 774 €0 €+1 774 €
5+1 774 €+788 €+986 €
6+1 774 €+1 366 €+408 €
7+1 774 €+1 461 €+313 €
8+1 774 €+1 559 €+215 €
9+1 774 €+1 658 €+116 €
10+1 774 €+1 761 €+13 €
11+1 774 €+1 866 €-92 €
12+1 774 €+1 973 €-199 €
13+1 774 €+2 083 €-309 €
14+1 774 €+2 197 €-423 €
15+1 774 €+2 313 €-539 €
16+1 774 €+2 432 €-658 €
17+1 774 €+2 554 €-780 €
18+1 774 €+2 679 €-905 €
19+1 774 €+2 808 €-1 034 €
20+1 774 €+2 940 €-1 166 €
21+1 774 €+3 075 €-1 301 €
22+1 774 €+3 214 €-1 440 €
23+1 774 €+3 356 €-1 582 €
24+1 774 €+3 502 €-1 728 €
25+1 774 €+3 652 €-1 878 €
Total+44 350 €+42 817 €+1 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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