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Appartement Avranches

Bien expiré
VilleAvranches (50)
Surface32m²
Coût Total74 120€
Loyer Annuel5 429€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 687,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement dans Avranches,

Appartement de 32m2, avec balcon, exposition sud, entrée avec placard, salon séjour avec cuisine ouverte, salle de bain avec douche et toilettes.

Cave et place de parking.

Logement à rafraîchir, mais pas électricité et plomberie conforme à la réglementation.

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.670030, -1.330320
Total : 74 120€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 15 800€
Valeur du bien : 69 800€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 14.14€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 18.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5429€/an
Fourchette totale : 347€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 4159€ - 7087€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 387,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 772,74€
Coût de l'assurance :6 485,50€
Taxe foncière : 542,89€/an
Soit par mois : 45,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 433,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel de la robinetterie et peinture
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 800 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 800€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 700€/m² = 2800€
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:5 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 429 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 076 €
Revenus locatifs : +5 429 €
Charges déductibles : -19 076 €
Résultat foncier Année 1 : -13 647 €(Déficit de 13 647 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 276 €/an
Revenus locatifs : +5 429 €
Charges déductibles : -3 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2946.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 429 €19 078 €2 476 €-13 649 €10 700 €2 949 €2 949 €
25 538 €3 212 €2 410 €2 325 €--624 €
35 648 €3 144 €2 342 €2 504 €---
45 761 €3 073 €2 271 €2 688 €---
55 876 €3 000 €2 198 €2 876 €---
65 994 €2 925 €2 123 €3 069 €---
76 114 €2 847 €2 045 €3 267 €---
86 236 €2 766 €1 964 €3 470 €---
96 361 €2 683 €1 881 €3 678 €---
106 488 €2 596 €1 794 €3 892 €---
116 618 €2 507 €1 705 €4 111 €---
126 750 €2 415 €1 612 €4 335 €---
136 885 €2 319 €1 517 €4 566 €---
147 023 €2 220 €1 418 €4 802 €---
157 163 €2 118 €1 316 €5 045 €---
167 307 €2 012 €1 210 €5 294 €---
177 453 €1 903 €1 101 €5 550 €---
187 602 €1 790 €988 €5 812 €---
197 754 €1 673 €871 €6 081 €---
207 909 €1 552 €750 €6 357 €---
218 067 €1 427 €625 €6 640 €---
228 228 €1 297 €495 €6 931 €---
238 393 €1 163 €361 €7 230 €---
248 561 €1 025 €223 €7 536 €---
258 732 €882 €79 €7 850 €---
TOTAL173 890 €71 631 €35 773 €102 260 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140 €-3 210 €+4 350 €
2+1 140 €0 €+1 140 €
3+1 140 €+564 €+576 €
4+1 140 €+806 €+334 €
5+1 140 €+863 €+277 €
6+1 140 €+921 €+219 €
7+1 140 €+980 €+160 €
8+1 140 €+1 041 €+99 €
9+1 140 €+1 103 €+37 €
10+1 140 €+1 167 €-27 €
11+1 140 €+1 233 €-93 €
12+1 140 €+1 301 €-161 €
13+1 140 €+1 370 €-230 €
14+1 140 €+1 441 €-301 €
15+1 140 €+1 514 €-374 €
16+1 140 €+1 588 €-448 €
17+1 140 €+1 665 €-525 €
18+1 140 €+1 744 €-604 €
19+1 140 €+1 824 €-684 €
20+1 140 €+1 907 €-767 €
21+1 140 €+1 992 €-852 €
22+1 140 €+2 079 €-939 €
23+1 140 €+2 169 €-1 029 €
24+1 140 €+2 261 €-1 121 €
25+1 140 €+2 355 €-1 215 €
Total+28 500 €+30 678 €+-2 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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