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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRungis (94)
Surface66m²
Coût Total209 160€
Loyer Annuel13 875€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 651,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

SAMCOGER vous propose en Exclusivité, situé dans résidence, un appartement au 3ème étage sans ascenseur de 66.10 m², comprenant une entrée, séjour, 3 chambres, une cuisiné séparée, une salle de bains, une salle de bains et WC Séparés. Une cave complète ce bien Chauffage et eau chaude collectifs. Charges annuelles de copropriété : 2 952 € Taxe foncière 970 € Tram T7 : Saarinen à 7min à pieds Travaux à prévoir

Ville : Rungis
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94150
Coordonnées : 48.754454, 2.349826
Total : 209 160€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 20 160€
Valeur du bien : 195 160€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 20.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13875€/an
Fourchette totale : 971€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 11654€ - 16519€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 342,33 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 594 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-111 594€ (-38.9%)
Marge achat-revente :77 434€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 981,76€
Coût de l'assurance :18 301,50€
Taxe foncière : 970,00€/an
Soit par mois : 80,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 246,00€/mois
Soit par an : 2 952,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 156,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 438,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement de l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover pour conformité et confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Peinture ternie, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais un rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 160 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude collectif: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture du salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 875 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 952 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 105 €
Revenus locatifs : +13 875 €
Charges déductibles : -32 105 €
Résultat foncier Année 1 : -18 230 €(Déficit de 18 230 €)
Imputable sur revenu global : 18 230 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 945 €/an
Revenus locatifs : +13 875 €
Charges déductibles : -11 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 930 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 875 €32 112 €7 298 €-18 237 €18 237 €--
214 153 €11 762 €7 108 €2 391 €---
314 436 €11 564 €6 910 €2 871 €---
414 724 €11 360 €6 706 €3 364 €---
515 019 €11 148 €6 494 €3 870 €---
615 319 €10 929 €6 275 €4 390 €---
715 626 €10 702 €6 048 €4 924 €---
815 938 €10 467 €5 813 €5 471 €---
916 257 €10 223 €5 569 €6 034 €---
1016 582 €9 971 €5 317 €6 611 €---
1116 914 €9 709 €5 055 €7 205 €---
1217 252 €9 438 €4 784 €7 814 €---
1317 597 €9 158 €4 504 €8 439 €---
1417 949 €8 867 €4 213 €9 082 €---
1518 308 €8 566 €3 912 €9 742 €---
1618 674 €8 254 €3 600 €10 420 €---
1719 048 €7 931 €3 277 €11 117 €---
1819 429 €7 596 €2 942 €11 832 €---
1919 817 €7 249 €2 595 €12 568 €---
2020 213 €6 890 €2 236 €13 323 €---
2120 618 €6 518 €1 864 €14 099 €---
2221 030 €6 133 €1 479 €14 897 €---
2321 451 €5 734 €1 080 €15 717 €---
2421 880 €5 320 €666 €16 560 €---
2522 317 €4 892 €238 €17 425 €---
TOTAL444 425 €242 493 €105 982 €201 931 €18 237 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 471 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 914 €-5 471 €+8 385 €
2+2 914 €+717 €+2 197 €
3+2 914 €+861 €+2 053 €
4+2 914 €+1 009 €+1 905 €
5+2 914 €+1 161 €+1 753 €
6+2 914 €+1 317 €+1 597 €
7+2 914 €+1 477 €+1 437 €
8+2 914 €+1 641 €+1 273 €
9+2 914 €+1 810 €+1 104 €
10+2 914 €+1 983 €+931 €
11+2 914 €+2 161 €+753 €
12+2 914 €+2 344 €+570 €
13+2 914 €+2 532 €+382 €
14+2 914 €+2 725 €+189 €
15+2 914 €+2 923 €-9 €
16+2 914 €+3 126 €-212 €
17+2 914 €+3 335 €-421 €
18+2 914 €+3 550 €-636 €
19+2 914 €+3 770 €-856 €
20+2 914 €+3 997 €-1 083 €
21+2 914 €+4 230 €-1 316 €
22+2 914 €+4 469 €-1 555 €
23+2 914 €+4 715 €-1 801 €
24+2 914 €+4 968 €-2 054 €
25+2 914 €+5 228 €-2 314 €
Total+72 850 €+60 579 €+12 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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