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Immeuble 10 pièces 261 m²

VilleSélestat (67)
Surface261m²
Coût Total448 800€
Loyer Annuel36 704€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 330 000 €
Surface : 261 m²
Prix au m² : 1 264,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À saisir – Immeuble de rapport à Sélestat

Belle opportunité pour investisseurs ! Immeuble de rapport comprenant 5 appartements actuellement loués, idéalement situé au cœur de Sélestat, 2 rue des Laboureurs –

Composition de l'immeuble :

🔹 RDC gauche – F1 – 34,91 m²** Comprenant : un séjour, une cuisine, une pièce, une salle d'eau (douche) et un WC. ✅ Loué 453 € + 45 € de charges ✅ Chauffage et eau chaude individuels électriques ✅ Cave

🔹 1er étage droite – F2 – 43,78 m²** Comprenant : un salon, une chambre, un débarras, une cuisine, une salle de bains et un WC. ✅ Loué 510 € + 40 € de charges ✅ Chauffage et eau chaude individuels électriques ✅ Cave

🔹 1er étage gauche – F3 – 57,75 m² au sol** Comprenant : un salon, 2 chambres, une cuisine, une salle de bains et un WC. ✅ Loué 486 € + 30 € de charges ✅ Chauffage et eau chaude individuels électriques

🔹 2e étage droite – F2 – 48,17 m²** A rénover entièrement Comprenant : un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains, un WC et une réserve. ✅ Loué 399 € + 35 € de charges ✅ Chauffage et eau chaude individuels électriques ✅ Cave

🔹 2e étage gauche – F2 Duplex – 76 m²** Comprenant : un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains et un WC. ✅ Loué 461 € + 45 € de charges ✅ Chauffage et eau chaude individuels électriques ✅ Cave

Revenus locatifs mensuels hors charges : 2 309 € Revenus locatifs mensuels charges comprises : 2 504 € Taxe foncière : 1857€

A savoir : Les photos ont été retouchées et les pièces ont été désencombrées afin d'offrir une meilleure présentation commerciale du bien. Il convient également de prendre en compte que d'importants travaux sont à prévoir dans cet immeuble, dont essentiellement la rénovation complète du 2ᵉ étage droit.

📞 Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Cette annonce référence 334563 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SYLVAIN SCHRAMM (EI) immatriculé au RSAC de COLMAR (68000) sous le numéro 42192329300029.

Prix du bien : 330 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 334563 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Sélestat
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67600
Coordonnées : 48.259335, 7.452317
Total : 448 800€
Prix d'acquisition : 330 000€
Travaux : 92 400€
Valeur du bien : 422 400€
Frais de notaire : 26 400€
Coût estimé : 26 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 261m²
Loyer prédit : 11.72€/m²/mois
Fourchette : 9.14€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 3059€/mois
Loyer annuel estimé : 36704€/an
Fourchette totale : 2385€ - 3923€/mois
Fourchette annuelle : 28615€ - 47081€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :448 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 191,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :130,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 322,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 745,93€
Coût de l'assurance :39 270,00€
Taxe foncière : 1 857,00€/an
Soit par mois : 154,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 195,00€/mois
Soit par an : 2 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 058,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 672,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel dans les appartements.
Quantité: 5 systèmes pour 261 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant dans tous les appartements.
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement des chauffe-eaux électriques par des chauffe-eaux thermodynamiques dans les appartements.
Quantité: 5 chauffe-eaux
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain du F2 au 2e étage droit, incluant douche, lavabo, WC et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des revêtements de sol et peinture des murs dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon du F2 au 2e étage droit, incluant revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans tous les appartements, incluant tableau électrique et prises.
Quantité: 5 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 400 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 5 systèmes × 2400€/système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:15 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eaux × 3000€/chauffe-eau = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 42 m² × 200€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:15 000€
    Mise aux normes électricité: 5 appartements × 3000€/appartement = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sélestat. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter les coûts dans une ville de taille intermédiaire.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 704 €/an
Calcul : 3 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 448 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 571 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 857 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 340 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 653 €
Revenus locatifs : +36 704 €
Charges déductibles : -112 653 €
Résultat foncier Année 1 : -75 949 €(Déficit de 75 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 253 €/an
Revenus locatifs : +36 704 €
Charges déductibles : -20 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54549.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 800 €/an
Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 704 €112 668 €14 500 €-75 963 €21 400 €54 563 €54 563 €
237 439 €19 876 €14 108 €17 563 €--37 001 €
338 187 €19 471 €13 703 €18 716 €--18 285 €
438 951 €19 053 €13 285 €19 898 €---
539 730 €18 621 €12 853 €21 109 €---
640 525 €18 174 €12 407 €22 350 €---
741 335 €17 713 €11 945 €23 622 €---
842 162 €17 237 €11 469 €24 925 €---
943 005 €16 744 €10 977 €26 261 €---
1043 865 €16 236 €10 468 €27 630 €---
1144 742 €15 710 €9 942 €29 032 €---
1245 637 €15 167 €9 399 €30 470 €---
1346 550 €14 606 €8 838 €31 944 €---
1447 481 €14 026 €8 258 €33 455 €---
1548 431 €13 427 €7 659 €35 003 €---
1649 399 €12 808 €7 041 €36 591 €---
1750 387 €12 169 €6 401 €38 218 €---
1851 395 €11 508 €5 741 €39 887 €---
1952 423 €10 826 €5 058 €41 597 €---
2053 471 €10 121 €4 353 €43 351 €---
2154 541 €9 392 €3 624 €45 149 €---
2255 632 €8 639 €2 872 €46 992 €---
2356 744 €7 862 €2 094 €48 883 €---
2457 879 €7 058 €1 290 €50 821 €---
2559 037 €6 228 €460 €52 809 €---
TOTAL1 175 653 €445 341 €208 746 €730 313 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 730 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 708 €-6 420 €+14 128 €
2+7 708 €0 €+7 708 €
3+7 708 €0 €+7 708 €
4+7 708 €+484 €+7 224 €
5+7 708 €+6 333 €+1 375 €
6+7 708 €+6 705 €+1 003 €
7+7 708 €+7 087 €+621 €
8+7 708 €+7 478 €+230 €
9+7 708 €+7 878 €-170 €
10+7 708 €+8 289 €-581 €
11+7 708 €+8 710 €-1 002 €
12+7 708 €+9 141 €-1 433 €
13+7 708 €+9 583 €-1 875 €
14+7 708 €+10 036 €-2 328 €
15+7 708 €+10 501 €-2 793 €
16+7 708 €+10 977 €-3 269 €
17+7 708 €+11 465 €-3 757 €
18+7 708 €+11 966 €-4 258 €
19+7 708 €+12 479 €-4 771 €
20+7 708 €+13 005 €-5 297 €
21+7 708 €+13 545 €-5 837 €
22+7 708 €+14 098 €-6 390 €
23+7 708 €+14 665 €-6 957 €
24+7 708 €+15 246 €-7 538 €
25+7 708 €+15 843 €-8 135 €
Total+192 700 €+219 094 €+-26 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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