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Appartement 3 pièces 99 m²

VilleTonnay-Charente (17)
Surface99m²
Coût Total178 150€
Loyer Annuel13 391€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 351,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 99 m²

Sur la commune de TONNAY-CHARENTE, en centre-ville, au 1er étage d'un immeuble en copropriété de 4 lots (syndic bénévole) appartement atypique lumineux de type 3 d'environ 96 m² avec garage comprend : une entrée avec placard, un salon, une salle à manger, une cuisine aménagée avec accès balcon, deux chambres, une salle d'eau et un WC séparé. Garage. Système de chauffage : électrique Huisseries : PVC double vitrage Prévoir quelques travaux. Copropriété :

  • Syndic bénévole -Nombre de lots 4
  • Pas de procédure en cours

Stéphane MARCHAND (EI). Agent Commercial - Numéro RSAC : 521309237 - Numéro RCP : 10824417804

RSAC 521309237

Surface : 99 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/08/2026

Consommation énergie primaire : 118 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tonnay-Charente
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.944504, -0.889067
Total : 178 150€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 167 450€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 14.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13391€/an
Fourchette totale : 862€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10343€ - 17336€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 800 €
Prix d'achat :133 750 €
Décote à l'achat :-84 050€ (-38.6%)
Marge achat-revente :39 650€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,32€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 952,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 977,24€
Coût de l'assurance :19 596,50€
Taxe foncière : 1 339,08€/an
Soit par mois : 111,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15-20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Charente (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 391 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 150 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 892 €
Revenus locatifs : +13 391 €
Charges déductibles : -41 892 €
Résultat foncier Année 1 : -28 501 €(Déficit de 28 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 192 €/an
Revenus locatifs : +13 391 €
Charges déductibles : -8 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7100.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 391 €41 897 €6 074 €-28 506 €21 400 €7 106 €7 106 €
213 659 €8 037 €5 914 €5 622 €--1 485 €
313 932 €7 871 €5 748 €6 061 €---
414 210 €7 700 €5 577 €6 511 €---
514 495 €7 522 €5 399 €6 973 €---
614 785 €7 338 €5 215 €7 446 €---
715 080 €7 148 €5 025 €7 932 €---
815 382 €6 951 €4 828 €8 431 €---
915 689 €6 747 €4 624 €8 943 €---
1016 003 €6 536 €4 413 €9 467 €---
1116 323 €6 317 €4 194 €10 006 €---
1216 650 €6 091 €3 968 €10 558 €---
1316 983 €5 857 €3 734 €11 126 €---
1417 322 €5 615 €3 492 €11 707 €---
1517 669 €5 364 €3 241 €12 305 €---
1618 022 €5 105 €2 982 €12 917 €---
1718 383 €4 836 €2 713 €13 546 €---
1818 750 €4 558 €2 435 €14 192 €---
1919 125 €4 270 €2 147 €14 855 €---
2019 508 €3 973 €1 850 €15 535 €---
2119 898 €3 664 €1 541 €16 234 €---
2220 296 €3 345 €1 222 €16 951 €---
2320 702 €3 015 €892 €17 687 €---
2421 116 €2 673 €550 €18 443 €---
2521 538 €2 319 €196 €19 219 €---
TOTAL428 911 €174 751 €87 977 €254 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 812 €-6 420 €+9 232 €
2+2 812 €0 €+2 812 €
3+2 812 €+1 373 €+1 439 €
4+2 812 €+1 953 €+859 €
5+2 812 €+2 092 €+720 €
6+2 812 €+2 234 €+578 €
7+2 812 €+2 380 €+432 €
8+2 812 €+2 529 €+283 €
9+2 812 €+2 683 €+129 €
10+2 812 €+2 840 €-28 €
11+2 812 €+3 002 €-190 €
12+2 812 €+3 168 €-356 €
13+2 812 €+3 338 €-526 €
14+2 812 €+3 512 €-700 €
15+2 812 €+3 691 €-879 €
16+2 812 €+3 875 €-1 063 €
17+2 812 €+4 064 €-1 252 €
18+2 812 €+4 258 €-1 446 €
19+2 812 €+4 456 €-1 644 €
20+2 812 €+4 661 €-1 849 €
21+2 812 €+4 870 €-2 058 €
22+2 812 €+5 085 €-2 273 €
23+2 812 €+5 306 €-2 494 €
24+2 812 €+5 533 €-2 721 €
25+2 812 €+5 766 €-2 954 €
Total+70 300 €+76 248 €+-5 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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