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Appartement 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VilleVillejuif (94)
Surface37
Coût Total129 866
Loyer Annuel11 064
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+140
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 172 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 2 869,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Villejuif : Idéal investissement locatif dans résidence de services

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. (Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire). A Villejuif, au sein d'une résidence affaire, appartement - 2 pièces, meublé, d'une surface de 37.11 m², bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif. Percevez 6585 € (sans les charges) de loyer garanti/an soit 6.39% de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : [Coordonnées masquées] / Christian SONTOT [Coordonnées masquées] ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande. Référence annonce : villejuif--106 Date de réalisation du diagnostic : 28/12/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.792957, 2.371450
Total : 129 866
Prix d'acquisition : 106 172
Travaux : 15 200
Valeur du bien : 121 372
Frais de notaire : 8 494
Coût estimé : 8 494
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 24.92€/m²/mois
Fourchette : 19.61€ - 31.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11064€/an
Fourchette totale : 725€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8705€ - 14063€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 880,11 €/m²
Basé sur :334 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 564
Prix d'achat :106 172
Décote à l'achat :-74 392 (-41.2%)
Marge achat-revente :50 698€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 866
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 803,34
Coût de l'assurance :11 363,27
Taxe foncière : 1 106,42€/an
Soit par mois : 92,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 200(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Peinture murs (8 m²): 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Salle de bain:4 800
    Rénovation salle de bain (4 m²): 1200€/m² × 4 = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 200
    Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Revêtement de sol (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 064 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 866 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 288
Revenus locatifs : +11 064
Charges déductibles : -21 288
Résultat foncier Année 1 : -10 224(Déficit de 10 224 €)
Imputable sur revenu global : 10 224
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 088 €/an
Revenus locatifs : +11 064
Charges déductibles : -6 088
Résultat foncier Années 2+ : 4 976 €/an
Prix d'achat du bien : 106 172
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 012(65% de 106 172 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 510 €/an
Calcul : 69 012 € × 3,636% = 2 510
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 06421 2924 531-10 22810 228 €--
211 2865 9744 4135 312---
311 5115 8524 2915 660---
411 7415 7254 1646 017---
511 9765 5934 0326 383---
612 2165 4573 8966 759---
712 4605 3163 7557 144---
812 7095 1703 6097 539---
912 9645 0193 4587 945---
1013 2234 8623 3018 361---
1113 4874 7003 1398 788---
1213 7574 5312 9709 226---
1314 0324 3572 7969 675---
1414 3134 1772 61610 136---
1514 5993 9902 42910 609---
1614 8913 7962 23511 095---
1715 1893 5952 03511 593---
1815 4933 3881 82712 105---
1915 8023 1721 61112 630---
2016 1192 9491 38813 169---
2116 4412 7181 15713 722---
2216 7702 47991814 291---
2317 1052 23167014 874---
2417 4471 97541415 473---
2517 7961 70914816 088---
TOTAL354 391120 02765 803234 36410 228Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 068
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 364
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 323-3 068+5 391
2+2 323+1 593+730
3+2 323+1 698+625
4+2 323+1 805+518
5+2 323+1 915+408
6+2 323+2 028+295
7+2 323+2 143+180
8+2 323+2 262+61
9+2 323+2 383-60
10+2 323+2 508-185
11+2 323+2 636-313
12+2 323+2 768-445
13+2 323+2 902-579
14+2 323+3 041-718
15+2 323+3 183-860
16+2 323+3 328-1 005
17+2 323+3 478-1 155
18+2 323+3 631-1 308
19+2 323+3 789-1 466
20+2 323+3 951-1 628
21+2 323+4 117-1 794
22+2 323+4 287-1 964
23+2 323+4 462-2 139
24+2 323+4 642-2 319
25+2 323+4 826-2 503
Total+58 075+70 309+-12 234
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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