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Maison à vendre

Bien expiré
VillePlonévez-Porzay (29)
Surface181m²
Coût Total202 884€
Loyer Annuel18 183€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 800 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 706,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

A PLONEVEZ-PORZAY, à moins de 10 minutes des plages et à seulement 1km du bourg, ensemble immobilier proposant un potentiel très intéressant. Au calme, sur 1150 m² de terrain, il se compose d'une maison principale de 180 m², sous toiture ardoise et crochets en inox qui comprend: entrée, salon séjour, cuisine, petit salon, wc, buanderie et pièce rangement. A l'étage: 4 chambres, une salle d'eau, bureau, wc. Au 2ème étage: palier, 2 chambres. Les dépendances comprennent: un hangar de 140 m² environ, atelier sous ardoise, un garage et une étable en pierre sous toiture bac acier. Assainissement non conforme (devis+ étude de sols disponibles sur demande).

127 800 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 7 800 euros (soit 6,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Plonévez-Porzay
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29550
Coordonnées : 48.124571, -4.234909
Total : 202 884€
Prix d'acquisition : 127 800€
Travaux : 64 860€
Valeur du bien : 192 660€
Frais de notaire : 10 224€
Coût estimé : 10 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18183€/an
Fourchette totale : 1210€ - 1897€/mois
Fourchette annuelle : 14524€ - 22763€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :278 461 €
Prix d'achat :127 800 €
Décote à l'achat :-150 661€ (-54.1%)
Marge achat-revente :75 577€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 053,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 332,09€
Coût de l'assurance :17 752,35€
Taxe foncière : 1 818,31€/an
Soit par mois : 151,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 515,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: DPE F - Maison - Assainissement non conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 860 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 860€
    Isolation toiture/combles: 181 m² × 60€/m² = 10860€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1400€ = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plonévez-Porzay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 183 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 884 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 997 €
Revenus locatifs : +18 183 €
Charges déductibles : -73 997 €
Résultat foncier Année 1 : -55 814 €(Déficit de 55 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 137 €/an
Revenus locatifs : +18 183 €
Charges déductibles : -9 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34414.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 070 €(65% de 127 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 021 €/an
Calcul : 83 070 € × 3,636% = 3 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 183 €74 004 €6 615 €-55 821 €21 400 €34 421 €34 421 €
218 547 €8 966 €6 437 €9 581 €--24 840 €
318 918 €8 782 €6 253 €10 136 €--14 704 €
419 296 €8 592 €6 063 €10 704 €--3 999 €
519 682 €8 395 €5 867 €11 287 €---
620 076 €8 192 €5 664 €11 884 €---
720 477 €7 982 €5 454 €12 495 €---
820 887 €7 765 €5 237 €13 122 €---
921 304 €7 541 €5 012 €13 763 €---
1021 730 €7 309 €4 781 €14 421 €---
1122 165 €7 070 €4 541 €15 095 €---
1222 608 €6 822 €4 294 €15 786 €---
1323 061 €6 566 €4 038 €16 494 €---
1423 522 €6 302 €3 774 €17 220 €---
1523 992 €6 029 €3 500 €17 963 €---
1624 472 €5 746 €3 218 €18 726 €---
1724 961 €5 455 €2 926 €19 507 €---
1825 461 €5 153 €2 625 €20 308 €---
1925 970 €4 841 €2 313 €21 129 €---
2026 489 €4 519 €1 991 €21 970 €---
2127 019 €4 186 €1 658 €22 833 €---
2227 559 €3 842 €1 314 €23 717 €---
2328 111 €3 486 €958 €24 624 €---
2428 673 €3 119 €590 €25 554 €---
2529 246 €2 739 €211 €26 507 €---
TOTAL582 409 €223 402 €95 332 €359 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 818 €-6 420 €+10 238 €
2+3 818 €0 €+3 818 €
3+3 818 €0 €+3 818 €
4+3 818 €0 €+3 818 €
5+3 818 €+2 186 €+1 632 €
6+3 818 €+3 565 €+253 €
7+3 818 €+3 749 €+69 €
8+3 818 €+3 936 €-118 €
9+3 818 €+4 129 €-311 €
10+3 818 €+4 326 €-508 €
11+3 818 €+4 529 €-711 €
12+3 818 €+4 736 €-918 €
13+3 818 €+4 948 €-1 130 €
14+3 818 €+5 166 €-1 348 €
15+3 818 €+5 389 €-1 571 €
16+3 818 €+5 618 €-1 800 €
17+3 818 €+5 852 €-2 034 €
18+3 818 €+6 092 €-2 274 €
19+3 818 €+6 339 €-2 521 €
20+3 818 €+6 591 €-2 773 €
21+3 818 €+6 850 €-3 032 €
22+3 818 €+7 115 €-3 297 €
23+3 818 €+7 387 €-3 569 €
24+3 818 €+7 666 €-3 848 €
25+3 818 €+7 952 €-4 134 €
Total+95 450 €+107 702 €+-12 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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