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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleRochelle (17)
Surface84m²
Coût Total192 519€
Loyer Annuel13 214€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 999 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 011,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Beau potentiel locatif ! Appartement avec beaux volumes : double salon/séjour plein Sud avec balcon, cuisine séparée avec cellier, chambres au calme. Cave privative, résidence entretenue, stationnement facile. Secteur avec commerces, services et écoles à pied. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 240-9881Q Date de réalisation du diagnostic : 21/01/2026 Prix hors honoraires : 159 434 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 90 Charges prévisionnelles annuelles : 1024 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochelle
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17000
Coordonnées : 46.159615, -1.144348
Total : 192 519€
Prix d'acquisition : 168 999€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 178 999€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 9.71€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1101€/mois
Loyer annuel estimé : 13214€/an
Fourchette totale : 816€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 9787€ - 17840€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 280 €/m²
Basé sur :543 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :443 520 €
Prix d'achat :168 999 €
Décote à l'achat :-274 521€ (-61.9%)
Marge achat-revente :251 001€ (56.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 519€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 991,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 461,73€
Coût de l'assurance :14 438,93€
Taxe foncière : 1 321,35€/an
Soit par mois : 110,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,33€/mois
Soit par an : 1 023,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 101,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 214 €/an
Calcul : 1 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 519 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 321 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 194 €
Revenus locatifs : +13 214 €
Charges déductibles : -19 194 €
Résultat foncier Année 1 : -5 981 €(Déficit de 5 981 €)
Imputable sur revenu global : 5 981 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 194 €/an
Revenus locatifs : +13 214 €
Charges déductibles : -9 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 019 €/an
Prix d'achat du bien : 168 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 849 €(65% de 168 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 849 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 214 €19 200 €6 277 €-5 987 €5 987 €--
213 478 €9 031 €6 108 €4 447 €---
313 747 €8 857 €5 934 €4 891 €---
414 022 €8 676 €5 753 €5 346 €---
514 303 €8 490 €5 567 €5 813 €---
614 589 €8 297 €5 374 €6 292 €---
714 881 €8 098 €5 175 €6 783 €---
815 178 €7 892 €4 969 €7 286 €---
915 482 €7 679 €4 756 €7 802 €---
1015 791 €7 459 €4 537 €8 332 €---
1116 107 €7 232 €4 309 €8 875 €---
1216 429 €6 997 €4 074 €9 432 €---
1316 758 €6 755 €3 832 €10 003 €---
1417 093 €6 504 €3 581 €10 589 €---
1517 435 €6 244 €3 322 €11 191 €---
1617 784 €5 976 €3 054 €11 807 €---
1718 139 €5 700 €2 777 €12 440 €---
1818 502 €5 413 €2 490 €13 089 €---
1918 872 €5 118 €2 195 €13 755 €---
2019 250 €4 812 €1 889 €14 438 €---
2119 635 €4 496 €1 573 €15 139 €---
2220 027 €4 169 €1 246 €15 858 €---
2320 428 €3 832 €909 €16 596 €---
2420 836 €3 483 €560 €17 353 €---
2521 253 €3 123 €200 €18 130 €---
TOTAL423 233 €173 533 €90 462 €249 700 €5 987 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 796 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 775 €-1 796 €+4 571 €
2+2 775 €+1 334 €+1 441 €
3+2 775 €+1 467 €+1 308 €
4+2 775 €+1 604 €+1 171 €
5+2 775 €+1 744 €+1 031 €
6+2 775 €+1 888 €+887 €
7+2 775 €+2 035 €+740 €
8+2 775 €+2 186 €+589 €
9+2 775 €+2 341 €+434 €
10+2 775 €+2 500 €+275 €
11+2 775 €+2 663 €+112 €
12+2 775 €+2 830 €-55 €
13+2 775 €+3 001 €-226 €
14+2 775 €+3 177 €-402 €
15+2 775 €+3 357 €-582 €
16+2 775 €+3 542 €-767 €
17+2 775 €+3 732 €-957 €
18+2 775 €+3 927 €-1 152 €
19+2 775 €+4 126 €-1 351 €
20+2 775 €+4 331 €-1 556 €
21+2 775 €+4 542 €-1 767 €
22+2 775 €+4 757 €-1 982 €
23+2 775 €+4 979 €-2 204 €
24+2 775 €+5 206 €-2 431 €
25+2 775 €+5 439 €-2 664 €
Total+69 375 €+74 910 €+-5 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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