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Maison 8 pièces 174 m²

VillePommeret (22)
Surface174m²
Coût Total248 620€
Loyer Annuel19 612€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 025,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 174 m²

Maison idéale pour investisseur locatif, ce bien vous propose deux lots jumelles, des sont entrée un sas véranda, un séjour sur cuisine ouverte meublé et équipé, une buanderie et un wc indépendant. A l'étage deux chambres, un e salle d'eau et un wc indépendant. A VISITER ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Consultez tous nos biens disponibles sur notre site : [URL masquée pour votre sécurité]. YFFINIAC IMMOBILIER : 6, Rue du Général de Gaulle 22120 YFFINIAC - CONTACTEZ-NOUS AU [Coordonnées masquées]

Surface : 174 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2026

Consommation énergie primaire : 205 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 127 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pommeret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22120
Coordonnées : 48.463665, -2.624879
Total : 248 620€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 55 840€
Valeur du bien : 234 340€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1634€/mois
Loyer annuel estimé : 19612€/an
Fourchette totale : 1320€ - 2023€/mois
Fourchette annuelle : 15844€ - 24277€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 787,4 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :311 007 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-132 507€ (-42.6%)
Marge achat-revente :62 387€ (20.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :93,23€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 325,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 184,65€
Coût de l'assurance :27 969,75€
Taxe foncière : 1 961,24€/an
Soit par mois : 163,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 634,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 53 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 840 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 500€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électricité mise aux normes: 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de revêtement sol: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 850€ = 1700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 53 m² × 30€/m² = 1590€, Main d'œuvre: 10€ = 10€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pommeret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 612 €/an
Calcul : 1 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 620 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 119 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 290 €
Revenus locatifs : +19 612 €
Charges déductibles : -67 290 €
Résultat foncier Année 1 : -47 678 €(Déficit de 47 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 450 €/an
Revenus locatifs : +19 612 €
Charges déductibles : -11 450 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26277.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 612 €67 298 €8 378 €-47 686 €21 400 €26 286 €26 286 €
220 005 €11 236 €8 156 €8 768 €--17 517 €
320 405 €11 006 €7 926 €9 398 €--8 119 €
420 813 €10 769 €7 688 €10 044 €---
521 229 €10 522 €7 442 €10 707 €---
621 654 €10 268 €7 188 €11 386 €---
722 087 €10 004 €6 924 €12 082 €---
822 529 €9 732 €6 652 €12 797 €---
922 979 €9 450 €6 370 €13 529 €---
1023 439 €9 158 €6 078 €14 280 €---
1123 907 €8 856 €5 776 €15 051 €---
1224 386 €8 544 €5 464 €15 841 €---
1324 873 €8 221 €5 141 €16 652 €---
1425 371 €7 887 €4 807 €17 484 €---
1525 878 €7 541 €4 461 €18 337 €---
1626 396 €7 183 €4 103 €19 213 €---
1726 924 €6 813 €3 733 €20 111 €---
1827 462 €6 430 €3 350 €21 032 €---
1928 011 €6 033 €2 953 €21 978 €---
2028 572 €5 623 €2 543 €22 948 €---
2129 143 €5 199 €2 119 €23 944 €---
2229 726 €4 760 €1 680 €24 966 €---
2330 320 €4 306 €1 226 €26 015 €---
2430 927 €3 836 €756 €27 091 €---
2531 545 €3 350 €270 €28 196 €---
TOTAL628 192 €254 025 €121 185 €374 166 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 119 €-6 420 €+10 539 €
2+4 119 €0 €+4 119 €
3+4 119 €0 €+4 119 €
4+4 119 €+578 €+3 541 €
5+4 119 €+3 212 €+907 €
6+4 119 €+3 416 €+703 €
7+4 119 €+3 625 €+494 €
8+4 119 €+3 839 €+280 €
9+4 119 €+4 059 €+60 €
10+4 119 €+4 284 €-165 €
11+4 119 €+4 515 €-396 €
12+4 119 €+4 752 €-633 €
13+4 119 €+4 996 €-877 €
14+4 119 €+5 245 €-1 126 €
15+4 119 €+5 501 €-1 382 €
16+4 119 €+5 764 €-1 645 €
17+4 119 €+6 033 €-1 914 €
18+4 119 €+6 310 €-2 191 €
19+4 119 €+6 593 €-2 474 €
20+4 119 €+6 885 €-2 766 €
21+4 119 €+7 183 €-3 064 €
22+4 119 €+7 490 €-3 371 €
23+4 119 €+7 804 €-3 685 €
24+4 119 €+8 127 €-4 008 €
25+4 119 €+8 459 €-4 340 €
Total+102 975 €+112 250 €+-9 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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