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vend appartemnt 78m2 St Clément 89100

Bien expiré
VilleSaint-Clément (89)
Surface78m²
Coût Total129 580€
Loyer Annuel8 414€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 141,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² à Saint Clément situé au Rez-de-chaussée surélevé dans une résidence sécurisée et calme. Cet appartement comprend une entrée, un séjour-salon, une cuisine, un cellier, un couloir avec un placard intégré, deux chambres, un WC, une salle de bains et un dressing-placard. Chauffage central gaz de ville. Double vitrage PVC récent. Volets roulants électriques. Le plus, Il est également doté d'une cave et d'un garage. Idéal pour première acquisition ou investisseur. Surface : 78 m² Prix du bien : 89000€. Honoraires à la charge du vendeur Charges prévisionnelles annuelles : 3719 € (2025) Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/05/2024 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1740 € Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Clément
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.219471, 3.294363
Total : 129 580€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 33 460€
Valeur du bien : 122 460€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8414€/an
Fourchette totale : 579€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6954€ - 10181€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 032,41€
Coût de l'assurance :11 338,25€
Taxe foncière : 841,38€/an
Soit par mois : 70,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 309,92€/mois
Soit par an : 3 719,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 701,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergétique et émission de gaz à effet de serre indiquées comme E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage central gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 460 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ + installation: 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + installation: 500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ + main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ + main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Chambres:960€
    Peinture 24 m²: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ + matériel: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Clément (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 719 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 952 €
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -42 952 €
Résultat foncier Année 1 : -34 539 €(Déficit de 34 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 492 €/an
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -9 492 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 079 €/an(Déficit de 1 079 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13138.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 414 €42 957 €4 483 €-34 543 €21 400 €13 143 €13 143 €
28 582 €9 379 €4 365 €-797 €797 €-13 143 €
38 754 €9 258 €4 244 €-504 €504 €-13 143 €
48 929 €9 132 €4 118 €-203 €203 €-13 143 €
59 107 €9 001 €3 987 €106 €--13 037 €
69 290 €8 866 €3 852 €423 €--12 613 €
79 475 €8 726 €3 712 €749 €--11 864 €
89 665 €8 581 €3 568 €1 083 €--10 781 €
99 858 €8 431 €3 418 €1 427 €--9 354 €
1010 055 €8 276 €3 262 €1 779 €--7 575 €
1110 256 €8 115 €3 101 €2 141 €--5 434 €
1210 462 €7 949 €2 935 €2 513 €---
1310 671 €7 776 €2 762 €2 895 €---
1410 884 €7 598 €2 584 €3 287 €---
1511 102 €7 413 €2 399 €3 689 €---
1611 324 €7 221 €2 207 €4 103 €---
1711 550 €7 023 €2 009 €4 528 €---
1811 781 €6 817 €1 803 €4 964 €---
1912 017 €6 605 €1 591 €5 412 €---
2012 257 €6 384 €1 370 €5 873 €---
2112 503 €6 156 €1 142 €6 346 €---
2212 753 €5 920 €906 €6 833 €---
2313 008 €5 675 €661 €7 332 €---
2413 268 €5 422 €408 €7 846 €---
2513 533 €5 160 €146 €8 374 €---
TOTAL269 497 €223 840 €65 032 €45 657 €22 904 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 871 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 767 €-6 420 €+8 187 €
2+1 767 €-239 €+2 006 €
3+1 767 €-151 €+1 918 €
4+1 767 €-61 €+1 828 €
5+1 767 €0 €+1 767 €
6+1 767 €0 €+1 767 €
7+1 767 €0 €+1 767 €
8+1 767 €0 €+1 767 €
9+1 767 €0 €+1 767 €
10+1 767 €0 €+1 767 €
11+1 767 €0 €+1 767 €
12+1 767 €+754 €+1 013 €
13+1 767 €+868 €+899 €
14+1 767 €+986 €+781 €
15+1 767 €+1 107 €+660 €
16+1 767 €+1 231 €+536 €
17+1 767 €+1 358 €+409 €
18+1 767 €+1 489 €+278 €
19+1 767 €+1 624 €+143 €
20+1 767 €+1 762 €+5 €
21+1 767 €+1 904 €-137 €
22+1 767 €+2 050 €-283 €
23+1 767 €+2 200 €-433 €
24+1 767 €+2 354 €-587 €
25+1 767 €+2 512 €-745 €
Total+44 175 €+15 327 €+28 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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