Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 5 pièce(s)

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface356m²
Coût Total398 969€
Loyer Annuel49 064€
Rentabilité12.30%
Cashflow/mois+1 567€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 990 €
Surface : 356 m²
Prix au m² : 814,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 134m² avec garage, jardin et véranda ? Terrain piscinable Dans un quartier résidentiel et sans vis à vis, la maison est postée sur une parcelle de 356 m² 3 faces, d'une surface de 134 m² habitables offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités. Rez-de-chaussée : Entrée 1 chambre (11.88m²) Couloir avec placards Salle d'eau avec WC Cuisine d'été donnant sur le jardin arrière Grand garage de 53 m² Cellier avec chaudière, ballon d'eau chaude et ancien raccordement photovoltaïque (installation encore présente) A l'étage : La cuisine et le salon climatisé et avec insert donnant sur une agréable véranda de 11 m² 3 chambres supplémentaires (11.90m², 11.78m², 14.83m²) Salle d'eau WC séparé Equipements et points forts : Construction en hourdis Menuiseries avec volets roulants électriques et moustiquaires Nombreux placards pour plus de conforts et rangement. Porte d'entrée récente Alarme posée il y a 2 ans Jardin piscinable Maison habitable immédiatement, avec simple remise au goût du jour à prévoir Un bien idéal pour une famille, combinant espace, luminosité et potentiel d'aménagement. Profitez de sa visite virtuelle: https://my.matterport.com/show/?m=bL1KVTE6a5w Manon SALVAIRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 909146516 - narbonne.

Etat général : A Rafraichir Surface séjour : 24 Surface terrain : 356 Année de construction : 1970 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : GazPompeChaleur Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : IndependanteAmenageeEquipee Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 82144

  • Visite virtuelle : https://my.matterport.com/show/?m=bL1KVTE6a5w
  • Visite virtuelle perso : https://my.matterport.com/show/?m=bL1KVTE6a5w
  • Lien visite à 360 : https://my.matterport.com/show/?m=bL1KVTE6a5w

Précision localisation : HORTE NEUVE

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Total : 398 969€
Prix d'acquisition : 289 990€
Travaux : 85 780€
Valeur du bien : 375 770€
Frais de notaire : 23 199€
Coût estimé : 23 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 356m²
Loyer prédit : 11.49€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 4089€/mois
Loyer annuel estimé : 49064€/an
Fourchette totale : 3193€ - 5235€/mois
Fourchette annuelle : 38318€ - 62824€/an
Rentabilité brute :12.30%
Fourchette de rentabilité :9.60% - 15.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :638 687 €
Prix d'achat :289 990 €
Décote à l'achat :-348 697€ (-54.6%)
Marge achat-revente :239 718€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 969€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 993,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :119,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 112,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 947,79€
Coût de l'assurance :35 907,21€
Taxe foncière : 4 906,39€/an
Soit par mois : 408,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 088,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 521,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 567,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1970, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 356 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 356 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 780 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680€
    Isolation toiture/combles: 356 m² × 30€/m² = 10680€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Menuiseries:35 200€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 800€ = 35200€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€ inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 064 €/an
Calcul : 4 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 969 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 436 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 832 €
Revenus locatifs : +49 064 €
Charges déductibles : -105 832 €
Résultat foncier Année 1 : -56 768 €(Déficit de 56 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 052 €/an
Revenus locatifs : +49 064 €
Charges déductibles : -20 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35368.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 494 €(65% de 289 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 854 €/an
Calcul : 188 494 € × 3,636% = 6 854 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 064 €105 845 €13 723 €-56 781 €21 400 €35 381 €35 381 €
250 045 €19 705 €13 362 €30 340 €--5 041 €
351 046 €19 332 €12 989 €31 715 €---
452 067 €18 945 €12 602 €33 122 €---
553 108 €18 545 €12 202 €34 563 €---
654 171 €18 131 €11 788 €36 040 €---
755 254 €17 702 €11 359 €37 552 €---
856 359 €17 258 €10 915 €39 101 €---
957 486 €16 798 €10 456 €40 688 €---
1058 636 €16 322 €9 980 €42 314 €---
1159 809 €15 829 €9 487 €43 979 €---
1261 005 €15 319 €8 976 €45 686 €---
1362 225 €14 791 €8 448 €47 434 €---
1463 469 €14 244 €7 901 €49 226 €---
1564 739 €13 678 €7 335 €51 061 €---
1666 034 €13 091 €6 749 €52 942 €---
1767 354 €12 484 €6 141 €54 870 €---
1868 701 €11 856 €5 513 €56 846 €---
1970 075 €11 205 €4 862 €58 871 €---
2071 477 €10 531 €4 188 €60 946 €---
2172 906 €9 833 €3 491 €63 073 €---
2274 365 €9 111 €2 768 €65 253 €---
2375 852 €8 363 €2 021 €67 488 €---
2477 369 €7 589 €1 246 €69 780 €---
2578 916 €6 787 €445 €72 129 €---
TOTAL1 571 533 €443 295 €198 948 €1 128 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 128 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 303 €-6 420 €+16 723 €
2+10 303 €0 €+10 303 €
3+10 303 €+8 002 €+2 301 €
4+10 303 €+9 937 €+366 €
5+10 303 €+10 369 €-66 €
6+10 303 €+10 812 €-509 €
7+10 303 €+11 266 €-963 €
8+10 303 €+11 730 €-1 427 €
9+10 303 €+12 206 €-1 903 €
10+10 303 €+12 694 €-2 391 €
11+10 303 €+13 194 €-2 891 €
12+10 303 €+13 706 €-3 403 €
13+10 303 €+14 230 €-3 927 €
14+10 303 €+14 768 €-4 465 €
15+10 303 €+15 318 €-5 015 €
16+10 303 €+15 883 €-5 580 €
17+10 303 €+16 461 €-6 158 €
18+10 303 €+17 054 €-6 751 €
19+10 303 €+17 661 €-7 358 €
20+10 303 €+18 284 €-7 981 €
21+10 303 €+18 922 €-8 619 €
22+10 303 €+19 576 €-9 273 €
23+10 303 €+20 247 €-9 944 €
24+10 303 €+20 934 €-10 631 €
25+10 303 €+21 639 €-11 336 €
Total+257 575 €+338 471 €+-80 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →