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Maison Guillac 5 pièce(s) 110 m2

VilleGuillac (56)
Surface110m²
Coût Total165 282€
Loyer Annuel11 409€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 974 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 927,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

GUILLAC 56800 - Dans un village proche de l'accès à la voie rapide, entre Ploermel et Josselin, maison offrant de très beaux volumes, nécessitant un rafraichissement intérieur.110m² habitables environ avec au RDC un séjour, cuisine, cellier, et à l'étage 4 chambres, salle de bain/WC. Terrain de 1380 m² environ. Garage en face. Assainissement à mettre aux normes, DPE C, double vitrage. A découvrir ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126647.pdf

Ville : Guillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.911096, -2.466039
Total : 165 282€
Prix d'acquisition : 101 974€
Travaux : 55 150€
Valeur du bien : 157 124€
Frais de notaire : 8 158€
Coût estimé : 8 158€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11409€/an
Fourchette totale : 754€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 9048€ - 14384€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 190,48 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :130 953 €
Prix d'achat :101 974 €
Décote à l'achat :-28 979€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-34 329€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 282€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 622,54€
Coût de l'assurance :14 462,18€
Taxe foncière : 1 140,86€/an
Soit par mois : 95,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 150 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 62.5€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guillac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 409 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 282 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 141 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 500 €
Revenus locatifs : +11 409 €
Charges déductibles : -62 500 €
Résultat foncier Année 1 : -51 091 €(Déficit de 51 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 350 €/an
Revenus locatifs : +11 409 €
Charges déductibles : -7 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29690.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 974 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 283 €(65% de 101 974 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 410 €/an
Calcul : 66 283 € × 3,636% = 2 410 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 409 €62 505 €5 636 €-51 096 €21 400 €29 696 €29 696 €
211 637 €7 206 €5 487 €4 430 €--25 266 €
311 870 €7 052 €5 333 €4 817 €--20 449 €
412 107 €6 893 €5 174 €5 214 €--15 235 €
512 349 €6 728 €5 009 €5 621 €--9 614 €
612 596 €6 558 €4 838 €6 038 €--3 576 €
712 848 €6 381 €4 662 €6 467 €---
813 105 €6 198 €4 479 €6 906 €---
913 367 €6 009 €4 290 €7 358 €---
1013 634 €5 813 €4 094 €7 821 €---
1113 907 €5 611 €3 891 €8 296 €---
1214 185 €5 401 €3 682 €8 784 €---
1314 469 €5 184 €3 465 €9 285 €---
1414 758 €4 959 €3 240 €9 799 €---
1515 053 €4 727 €3 007 €10 327 €---
1615 354 €4 486 €2 766 €10 869 €---
1715 662 €4 237 €2 517 €11 425 €---
1815 975 €3 979 €2 259 €11 996 €---
1916 294 €3 712 €1 992 €12 583 €---
2016 620 €3 435 €1 716 €13 185 €---
2116 953 €3 149 €1 430 €13 803 €---
2217 292 €2 853 €1 134 €14 438 €---
2317 637 €2 547 €828 €15 091 €---
2417 990 €2 230 €510 €15 761 €---
2518 350 €1 901 €182 €16 449 €---
TOTAL365 421 €179 756 €81 623 €185 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 396 €-6 420 €+8 816 €
2+2 396 €0 €+2 396 €
3+2 396 €0 €+2 396 €
4+2 396 €0 €+2 396 €
5+2 396 €0 €+2 396 €
6+2 396 €0 €+2 396 €
7+2 396 €+867 €+1 529 €
8+2 396 €+2 072 €+324 €
9+2 396 €+2 207 €+189 €
10+2 396 €+2 346 €+50 €
11+2 396 €+2 489 €-93 €
12+2 396 €+2 635 €-239 €
13+2 396 €+2 785 €-389 €
14+2 396 €+2 940 €-544 €
15+2 396 €+3 098 €-702 €
16+2 396 €+3 261 €-865 €
17+2 396 €+3 427 €-1 031 €
18+2 396 €+3 599 €-1 203 €
19+2 396 €+3 775 €-1 379 €
20+2 396 €+3 955 €-1 559 €
21+2 396 €+4 141 €-1 745 €
22+2 396 €+4 332 €-1 936 €
23+2 396 €+4 527 €-2 131 €
24+2 396 €+4 728 €-2 332 €
25+2 396 €+4 935 €-2 539 €
Total+59 900 €+55 700 €+4 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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