Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

3 / 4 chambres, dépendances, terrain constructible

VilleFaye-l'Abbesse (79)
Surface124m²
Coût Total176 772€
Loyer Annuel11 485€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 900 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 910,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 124 m², 7 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 989 m² de terrain, Cave, 1 garage, 4 places de parking

Située à deux pas des premières commodités que propose la commune, cette maison de village se compose dans des beaux volumes lumineux d'une entrée desservant une cuisine, un salon séjour, une chambre, une buanderie / salle de douche / wc ainsi qu'une chambre à l'étage dotée d'une pièce traversante libre d'utilisation. Une arrière cuisine, un wc, une salle d'eau, une cave ainsi qu'une nouvelle chambre ( au dessus de la cuisine ) complètent ce bien. Beaux volumes à rénover, dotés ( sur environ 850m² de parcelle ) d'une dépendance, un garage, un hangar et un puits. Terrain constructible attenant ( non viabilisé ) d'environ 1140m² Tout à l'égout.

Prix de vente : 112 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Aurélien GUIGNARD, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 838971299

Ville : Faye-l'Abbesse
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79350
Coordonnées : 46.827320, -0.362627
Total : 176 772€
Prix d'acquisition : 112 900€
Travaux : 54 840€
Valeur du bien : 167 740€
Frais de notaire : 9 032€
Coût estimé : 9 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11485€/an
Fourchette totale : 743€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 8911€ - 14803€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 000 €
Prix d'achat :112 900 €
Décote à l'achat :+19 900€ (+21.4%)
Marge achat-revente :-83 772€ (-90.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :70,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 966,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 855,53€
Coût de l'assurance :21 212,64€
Taxe foncière : 1 148,51€/an
Soit par mois : 95,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 957,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 840 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 440€
    Isolation toiture/combles: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les fournisseurs et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 485 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 772 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 140 €
Revenus locatifs : +11 485 €
Charges déductibles : -63 140 €
Résultat foncier Année 1 : -51 655 €(Déficit de 51 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 300 €/an
Revenus locatifs : +11 485 €
Charges déductibles : -8 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30254.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 385 €(65% de 112 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 669 €/an
Calcul : 73 385 € × 3,636% = 2 669 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 485 €63 146 €6 309 €-51 660 €21 400 €30 260 €30 260 €
211 715 €8 143 €6 146 €3 572 €--26 688 €
311 949 €7 974 €5 977 €3 975 €--22 713 €
412 188 €7 799 €5 802 €4 389 €--18 324 €
512 432 €7 617 €5 620 €4 814 €--13 510 €
612 680 €7 429 €5 432 €5 251 €--8 259 €
712 934 €7 234 €5 237 €5 700 €--2 559 €
813 193 €7 032 €5 035 €6 161 €---
913 457 €6 823 €4 826 €6 634 €---
1013 726 €6 605 €4 608 €7 120 €---
1114 000 €6 380 €4 383 €7 620 €---
1214 280 €6 147 €4 150 €8 134 €---
1314 566 €5 905 €3 908 €8 661 €---
1414 857 €5 654 €3 657 €9 204 €---
1515 154 €5 393 €3 396 €9 761 €---
1615 457 €5 124 €3 127 €10 334 €---
1715 767 €4 844 €2 847 €10 922 €---
1816 082 €4 554 €2 557 €11 528 €---
1916 404 €4 254 €2 257 €12 150 €---
2016 732 €3 942 €1 945 €12 789 €---
2117 066 €3 619 €1 622 €13 447 €---
2217 408 €3 284 €1 287 €14 123 €---
2317 756 €2 937 €940 €14 819 €---
2418 111 €2 577 €580 €15 534 €---
2518 473 €2 204 €207 €16 269 €---
TOTAL367 871 €196 621 €91 856 €171 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 412 €-6 420 €+8 832 €
2+2 412 €0 €+2 412 €
3+2 412 €0 €+2 412 €
4+2 412 €0 €+2 412 €
5+2 412 €0 €+2 412 €
6+2 412 €0 €+2 412 €
7+2 412 €0 €+2 412 €
8+2 412 €+1 080 €+1 332 €
9+2 412 €+1 990 €+422 €
10+2 412 €+2 136 €+276 €
11+2 412 €+2 286 €+126 €
12+2 412 €+2 440 €-28 €
13+2 412 €+2 598 €-186 €
14+2 412 €+2 761 €-349 €
15+2 412 €+2 928 €-516 €
16+2 412 €+3 100 €-688 €
17+2 412 €+3 277 €-865 €
18+2 412 €+3 458 €-1 046 €
19+2 412 €+3 645 €-1 233 €
20+2 412 €+3 837 €-1 425 €
21+2 412 €+4 034 €-1 622 €
22+2 412 €+4 237 €-1 825 €
23+2 412 €+4 446 €-2 034 €
24+2 412 €+4 660 €-2 248 €
25+2 412 €+4 881 €-2 469 €
Total+60 300 €+51 375 €+8 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →