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Maison 4 pièces 162 m²

VilleMontguyon (17)
Surface162m²
Coût Total162 386€
Loyer Annuel15 156€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 320 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 853,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

Clérac : Maison de bourg 162 m² au fort potentiel ! Offrant 3 chambres, cuisine, séjour et 2 WC,buanderie.Atouts rares : une grange, un garage et un superbe jardin fleuri de +400 m². Double entrée idéale pour projet pro ou locatif.Tout à l 'égout. Un cachet authentique avec de beaux volumes en Charente-Maritime. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 244-3870 Date de réalisation du diagnostic : 15/05/2026 Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 750 € et 5 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montguyon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17270
Coordonnées : 45.215427, -0.186420
Total : 162 386€
Prix d'acquisition : 138 320€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 151 320€
Frais de notaire : 11 066€
Coût estimé : 11 066€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15156€/an
Fourchette totale : 974€ - 1637€/mois
Fourchette annuelle : 11693€ - 19645€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 158 €
Prix d'achat :138 320 €
Décote à l'achat :-74 838€ (-35.1%)
Marge achat-revente :50 772€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 386€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 840,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 529,00€
Coût de l'assurance :14 208,77€
Taxe foncière : 1 515,63€/an
Soit par mois : 126,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 966,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et réfection électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 386 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 325 €
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -20 325 €
Résultat foncier Année 1 : -5 169 €(Déficit de 5 169 €)
Imputable sur revenu global : 5 169 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 325 €/an
Revenus locatifs : +15 156 €
Charges déductibles : -7 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 831 €/an
Prix d'achat du bien : 138 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 908 €(65% de 138 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 269 €/an
Calcul : 89 908 € × 3,636% = 3 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 156 €20 330 €5 246 €-5 174 €5 174 €--
215 459 €7 189 €5 105 €8 271 €---
315 769 €7 042 €4 958 €8 726 €---
416 084 €6 891 €4 807 €9 193 €---
516 406 €6 735 €4 651 €9 671 €---
616 734 €6 573 €4 489 €10 161 €---
717 068 €6 406 €4 322 €10 662 €---
817 410 €6 234 €4 150 €11 176 €---
917 758 €6 056 €3 972 €11 702 €---
1018 113 €5 871 €3 787 €12 242 €---
1118 475 €5 681 €3 597 €12 794 €---
1218 845 €5 485 €3 401 €13 360 €---
1319 222 €5 282 €3 198 €13 940 €---
1419 606 €5 072 €2 988 €14 534 €---
1519 998 €4 855 €2 771 €15 143 €---
1620 398 €4 631 €2 547 €15 767 €---
1720 806 €4 400 €2 316 €16 406 €---
1821 222 €4 161 €2 077 €17 061 €---
1921 647 €3 914 €1 830 €17 733 €---
2022 080 €3 659 €1 575 €18 421 €---
2122 521 €3 395 €1 311 €19 126 €---
2222 972 €3 123 €1 039 €19 849 €---
2323 431 €2 842 €758 €20 590 €---
2423 900 €2 551 €467 €21 349 €---
2524 378 €2 250 €166 €22 127 €---
TOTAL485 460 €140 628 €75 529 €344 831 €5 174 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 552 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-1 552 €+4 735 €
2+3 183 €+2 481 €+702 €
3+3 183 €+2 618 €+565 €
4+3 183 €+2 758 €+425 €
5+3 183 €+2 901 €+282 €
6+3 183 €+3 048 €+135 €
7+3 183 €+3 199 €-16 €
8+3 183 €+3 353 €-170 €
9+3 183 €+3 511 €-328 €
10+3 183 €+3 673 €-490 €
11+3 183 €+3 838 €-655 €
12+3 183 €+4 008 €-825 €
13+3 183 €+4 182 €-999 €
14+3 183 €+4 360 €-1 177 €
15+3 183 €+4 543 €-1 360 €
16+3 183 €+4 730 €-1 547 €
17+3 183 €+4 922 €-1 739 €
18+3 183 €+5 118 €-1 935 €
19+3 183 €+5 320 €-2 137 €
20+3 183 €+5 526 €-2 343 €
21+3 183 €+5 738 €-2 555 €
22+3 183 €+5 955 €-2 772 €
23+3 183 €+6 177 €-2 994 €
24+3 183 €+6 405 €-3 222 €
25+3 183 €+6 638 €-3 455 €
Total+79 575 €+103 449 €+-23 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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