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Achat : Appartement (95540)

VilleMéry-sur-Oise (95)
Surface79m²
Coût Total250 940€
Loyer Annuel15 420€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 379,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage

Appartement à Vendre de 79 m²

MERY SUR OISE, dans jolie résidence arboré au calme proche commodités appartement spacieux de type F4 d'environ 79 m² offrant une entrée, de nombreux placards de rangements, un séjour double, une cuisine (possibilité à l'américaine), deux chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Grand balcon bien exposé. Cave et box privatif. A rafraichir à votre goût mais opportunité rare à saisir à ce prix. Référence agence : 2984 Référence annonce : ULV7-QL1-M10 Date de réalisation du diagnostic : 24/09/2026 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Méry-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95540
Coordonnées : 49.058390, 2.188080
Total : 250 940€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 235 900€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.27€/m²/mois
Fourchette : 13.93€ - 19.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15420€/an
Fourchette totale : 1100€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 13201€ - 18012€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 881,34 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 625 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-39 625€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-23 315€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :100,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 349,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 923,71€
Coût de l'assurance :30 112,80€
Taxe foncière : 1 542,01€/an
Soit par mois : 128,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles modernes mais usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure normale
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - murs propres mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 420 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 940 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 205 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 195 €
Revenus locatifs : +15 420 €
Charges déductibles : -59 195 €
Résultat foncier Année 1 : -43 775 €(Déficit de 43 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 295 €/an
Revenus locatifs : +15 420 €
Charges déductibles : -11 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22374.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 420 €59 203 €8 556 €-43 783 €21 400 €22 383 €22 383 €
215 728 €11 077 €8 331 €4 651 €--17 731 €
316 043 €10 844 €8 097 €5 200 €--12 532 €
416 364 €10 602 €7 855 €5 762 €--6 770 €
516 691 €10 352 €7 605 €6 340 €--430 €
617 025 €10 093 €7 346 €6 933 €---
717 366 €9 824 €7 078 €7 541 €---
817 713 €9 547 €6 800 €8 166 €---
918 067 €9 260 €6 513 €8 807 €---
1018 428 €8 962 €6 216 €9 466 €---
1118 797 €8 655 €5 908 €10 142 €---
1219 173 €8 336 €5 590 €10 837 €---
1319 556 €8 007 €5 260 €11 550 €---
1419 948 €7 665 €4 919 €12 282 €---
1520 346 €7 312 €4 566 €13 034 €---
1620 753 €6 947 €4 200 €13 807 €---
1721 168 €6 568 €3 822 €14 600 €---
1821 592 €6 177 €3 430 €15 415 €---
1922 024 €5 771 €3 025 €16 252 €---
2022 464 €5 352 €2 605 €17 112 €---
2122 913 €4 918 €2 171 €17 996 €---
2223 372 €4 468 €1 722 €18 904 €---
2323 839 €4 003 €1 256 €19 836 €---
2424 316 €3 521 €775 €20 795 €---
2524 802 €3 023 €276 €21 779 €---
TOTAL493 910 €240 487 €123 924 €253 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 238 €-6 420 €+9 658 €
2+3 238 €0 €+3 238 €
3+3 238 €0 €+3 238 €
4+3 238 €0 €+3 238 €
5+3 238 €0 €+3 238 €
6+3 238 €+1 951 €+1 287 €
7+3 238 €+2 262 €+976 €
8+3 238 €+2 450 €+788 €
9+3 238 €+2 642 €+596 €
10+3 238 €+2 840 €+398 €
11+3 238 €+3 043 €+195 €
12+3 238 €+3 251 €-13 €
13+3 238 €+3 465 €-227 €
14+3 238 €+3 685 €-447 €
15+3 238 €+3 910 €-672 €
16+3 238 €+4 142 €-904 €
17+3 238 €+4 380 €-1 142 €
18+3 238 €+4 625 €-1 387 €
19+3 238 €+4 876 €-1 638 €
20+3 238 €+5 134 €-1 896 €
21+3 238 €+5 399 €-2 161 €
22+3 238 €+5 671 €-2 433 €
23+3 238 €+5 951 €-2 713 €
24+3 238 €+6 238 €-3 000 €
25+3 238 €+6 534 €-3 296 €
Total+80 950 €+76 027 €+4 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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