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Achat appartement

Bien expiré
VilleSalies-de-Béarn (64)
Surface53.97m²
Coût Total82 020€
Loyer Annuel7 779€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 53.97 m²
Prix au m² : 1 278,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 m² Balcon, Surface de 53.97 m², Bâtiment de 1 étage, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage électrique, Cuisine équipée, Salle de séjour, Calme

Grand T2 lumineux, actuellement loué, en plein centre de Salies de Béarn, au calme et à quelques pas de ses thermes récemment rénovées. L'appartement est au 1er étage d'une petite copropriété. Cet appartement se compose d'une cuisine ouverte donnant sur séjour avec balcon sans vis à vis, d'une chambre spacieuse, d'une salle de bains, d'un WC indépendant. L'appartement est idéalement situé près des commerces, cafés, restaurants. Mode de vie tout à pied. Ideal pour investissement locatif à court terme et/ou futur pied à terre …

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 920.00 et 1280.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Proposé par Cabinet immobilier Béarn des Gaves SALM Immobilier - 64270 Salies de Béarn mails Achat-Vente-Location-Gestion-Syndic d'appartements et de maisons.

Ville : Salies-de-Béarn
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64270
Coordonnées : 43.487330, -0.890740
Total : 82 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 76 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.97m²
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 9.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7779€/an
Fourchette totale : 527€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 6323€ - 9569€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :23,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 062,11€
Coût de l'assurance :7 176,75€
Taxe foncière : 777,86€/an
Soit par mois : 64,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 492,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans la chambre, avec mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans le salon, avec mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 779 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 020 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 269 €
Revenus locatifs : +7 779 €
Charges déductibles : -11 269 €
Résultat foncier Année 1 : -3 491 €(Déficit de 3 491 €)
Imputable sur revenu global : 3 491 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 769 €/an
Revenus locatifs : +7 779 €
Charges déductibles : -3 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 009 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 779 €11 272 €2 707 €-3 493 €3 493 €--
27 934 €3 699 €2 635 €4 235 €---
38 093 €3 625 €2 560 €4 468 €---
48 255 €3 547 €2 482 €4 708 €---
58 420 €3 467 €2 402 €4 953 €---
68 588 €3 384 €2 319 €5 204 €---
78 760 €3 299 €2 234 €5 461 €---
88 935 €3 210 €2 145 €5 725 €---
99 114 €3 119 €2 054 €5 995 €---
109 296 €3 024 €1 959 €6 272 €---
119 482 €2 926 €1 861 €6 556 €---
129 672 €2 825 €1 760 €6 847 €---
139 865 €2 720 €1 655 €7 145 €---
1410 063 €2 612 €1 547 €7 450 €---
1510 264 €2 501 €1 436 €7 763 €---
1610 469 €2 385 €1 320 €8 084 €---
1710 678 €2 265 €1 201 €8 413 €---
1810 892 €2 142 €1 077 €8 750 €---
1911 110 €2 014 €949 €9 096 €---
2011 332 €1 882 €817 €9 450 €---
2111 559 €1 746 €681 €9 813 €---
2211 790 €1 604 €539 €10 185 €---
2312 026 €1 458 €393 €10 567 €---
2412 266 €1 307 €243 €10 959 €---
2512 511 €1 151 €86 €11 360 €---
TOTAL249 152 €73 185 €39 062 €175 967 €3 493 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 048 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-1 048 €+2 682 €
2+1 634 €+1 270 €+364 €
3+1 634 €+1 341 €+293 €
4+1 634 €+1 412 €+222 €
5+1 634 €+1 486 €+148 €
6+1 634 €+1 561 €+73 €
7+1 634 €+1 638 €-4 €
8+1 634 €+1 718 €-84 €
9+1 634 €+1 799 €-165 €
10+1 634 €+1 882 €-248 €
11+1 634 €+1 967 €-333 €
12+1 634 €+2 054 €-420 €
13+1 634 €+2 143 €-509 €
14+1 634 €+2 235 €-601 €
15+1 634 €+2 329 €-695 €
16+1 634 €+2 425 €-791 €
17+1 634 €+2 524 €-890 €
18+1 634 €+2 625 €-991 €
19+1 634 €+2 729 €-1 095 €
20+1 634 €+2 835 €-1 201 €
21+1 634 €+2 944 €-1 310 €
22+1 634 €+3 056 €-1 422 €
23+1 634 €+3 170 €-1 536 €
24+1 634 €+3 288 €-1 654 €
25+1 634 €+3 408 €-1 774 €
Total+40 850 €+52 790 €+-11 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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