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Appartement à SAINT OMER

VilleSaint-Omer (62)
Surface63
Coût Total112 600
Loyer Annuel7 059
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 031,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant :

Entrée, Cuisine, Séjour, WC, SDB, 2 Chambres Cave

Pas de frais d'agence et frais de notaire en sus (2 390 €)

Pour tous renseignements ou éventuelle visite, merci de bien vouloir contacter Mme Stéphanie BOULNOIS au O6 83 64 31 30 ou par mail à [Coordonnées masquées] Suite aux visites, les manifestations d’intérêts doivent être faites auprès de Pas-De-Calais-Habitat par le biais d'une offre d'achat, transmise dans un délai d’un mois maximum. (Un modèle est disponible auprès de nos services).

Ville : Saint-Omer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62500
Coordonnées : 50.743090, 2.256750
Total : 112 600
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 42 400
Valeur du bien : 107 400
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7059€/an
Fourchette totale : 474€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5687€ - 8761€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 894,74 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 369
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-54 369 (-45.5%)
Marge achat-revente :6 769€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 148,52
Coût de l'assurance :9 852,50
Taxe foncière : 705,86€/an
Soit par mois : 58,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et réfection du carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et murs
Pose de revêtement de sol et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des travaux de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 750
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12 000€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€/fenêtre = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:11 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salon:750
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Omer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 369
Revenus locatifs : +7 059
Charges déductibles : -47 369
Résultat foncier Année 1 : -40 311(Déficit de 40 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 911
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 969 €/an
Revenus locatifs : +7 059
Charges déductibles : -4 969
Résultat foncier Années 2+ : 2 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18910.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 05947 3733 873-40 31421 400 €18 914 €18 914 €
27 2004 8713 7712 329--16 586 €
37 3444 7663 6662 578--14 008 €
47 4914 6573 5572 834--11 174 €
57 6404 5443 4443 097--8 077 €
67 7934 4273 3273 366--4 711 €
77 9494 3063 2063 643--1 068 €
88 1084 1813 0813 928---
98 2704 0512 9514 219---
108 4363 9162 8164 519---
118 6043 7772 6774 827---
128 7763 6332 5335 143---
138 9523 4842 3845 468---
149 1313 3302 2305 801---
159 3143 1702 0706 144---
169 5003 0051 9056 495---
179 6902 8331 7336 857---
189 8842 6561 5567 228---
1910 0812 4721 3727 609---
2010 2832 2821 1828 001---
2110 4892 0859858 404---
2210 6981 8817818 817---
2310 9121 6705709 242---
2411 1311 4523529 679---
2511 3531 22512610 128---
TOTAL226 088126 04756 149100 04021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 040
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482-6 420+7 902
2+1 4820+1 482
3+1 4820+1 482
4+1 4820+1 482
5+1 4820+1 482
6+1 4820+1 482
7+1 4820+1 482
8+1 482+858+624
9+1 482+1 266+216
10+1 482+1 356+126
11+1 482+1 448+34
12+1 482+1 543-61
13+1 482+1 640-158
14+1 482+1 740-258
15+1 482+1 843-361
16+1 482+1 949-467
17+1 482+2 057-575
18+1 482+2 168-686
19+1 482+2 283-801
20+1 482+2 400-918
21+1 482+2 521-1 039
22+1 482+2 645-1 163
23+1 482+2 773-1 291
24+1 482+2 904-1 422
25+1 482+3 038-1 556
Total+37 050+30 012+7 038
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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