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Maison à vendre

VilleCocumont (47)
Surface156m²
Coût Total104 999€
Loyer Annuel14 009€
Rentabilité13.34%
Cashflow/mois+494€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 999 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 576,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 4 chambres, Pas de cave

A environ 1 heure de Bordeaux, dans un bourg avec commerces essentiels, maison pleine de charme à faire revivre! Composée d'une pièce de vie avec cheminée, salle à manger, cuisine, salle d'eau au rez-de-chaussée, elle dispose en outre de 4 chambres au 1er étage et d'un grenier au-dessus, ainsi que d'un grand jardin.Prévoir travaux. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Cocumont
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47250
Coordonnées : 44.450755, 0.034861
Total : 104 999€
Prix d'acquisition : 89 999€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 97 799€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14009€/an
Fourchette totale : 802€ - 1698€/mois
Fourchette annuelle : 9630€ - 20379€/an
Rentabilité brute :13.34%
Fourchette de rentabilité :9.17% - 19.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 036,7 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 725 €
Prix d'achat :89 999 €
Décote à l'achat :-71 726€ (-44.4%)
Marge achat-revente :56 726€ (35.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 999€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 695,92€
Coût de l'assurance :9 187,41€
Taxe foncière : 1 400,86€/an
Soit par mois : 116,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :494,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 50€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 009 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 999 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 197 €
Revenus locatifs : +14 009 €
Charges déductibles : -13 197 €
Résultat foncier Année 1 : 811 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 397 €/an
Revenus locatifs : +14 009 €
Charges déductibles : -5 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 611 €/an
Prix d'achat du bien : 89 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 499 €(65% de 89 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 499 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 009 €13 201 €3 632 €808 €---
214 289 €5 306 €3 537 €8 983 €---
314 575 €5 207 €3 439 €9 368 €---
414 866 €5 105 €3 337 €9 761 €---
515 163 €4 999 €3 231 €10 164 €---
615 467 €4 890 €3 121 €10 577 €---
715 776 €4 776 €3 008 €10 999 €---
816 091 €4 659 €2 891 €11 432 €---
916 413 €4 538 €2 769 €11 876 €---
1016 742 €4 412 €2 643 €12 330 €---
1117 076 €4 281 €2 513 €12 795 €---
1217 418 €4 146 €2 378 €13 272 €---
1317 766 €4 007 €2 238 €13 760 €---
1418 122 €3 862 €2 094 €14 260 €---
1518 484 €3 712 €1 944 €14 772 €---
1618 854 €3 557 €1 788 €15 297 €---
1719 231 €3 396 €1 628 €15 835 €---
1819 615 €3 230 €1 461 €16 386 €---
1920 008 €3 057 €1 289 €16 950 €---
2020 408 €2 879 €1 110 €17 529 €---
2120 816 €2 694 €926 €18 122 €---
2221 232 €2 502 €734 €18 730 €---
2321 657 €2 304 €536 €19 353 €---
2422 090 €2 099 €331 €19 991 €---
2522 532 €1 886 €118 €20 646 €---
TOTAL448 700 €104 705 €52 696 €343 995 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 942 €+242 €+2 700 €
2+2 942 €+2 695 €+247 €
3+2 942 €+2 810 €+132 €
4+2 942 €+2 928 €+14 €
5+2 942 €+3 049 €-107 €
6+2 942 €+3 173 €-231 €
7+2 942 €+3 300 €-358 €
8+2 942 €+3 430 €-488 €
9+2 942 €+3 563 €-621 €
10+2 942 €+3 699 €-757 €
11+2 942 €+3 839 €-897 €
12+2 942 €+3 981 €-1 039 €
13+2 942 €+4 128 €-1 186 €
14+2 942 €+4 278 €-1 336 €
15+2 942 €+4 432 €-1 490 €
16+2 942 €+4 589 €-1 647 €
17+2 942 €+4 750 €-1 808 €
18+2 942 €+4 916 €-1 974 €
19+2 942 €+5 085 €-2 143 €
20+2 942 €+5 259 €-2 317 €
21+2 942 €+5 437 €-2 495 €
22+2 942 €+5 619 €-2 677 €
23+2 942 €+5 806 €-2 864 €
24+2 942 €+5 997 €-3 055 €
25+2 942 €+6 194 €-3 252 €
Total+73 550 €+103 198 €+-29 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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