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Appartement T2

VilleMutzig (67)
Surface52
Coût Total93 932
Loyer Annuel8 433
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois-14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 900 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 421,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Mutzig EXCLUSIVITE ! A proximité du centre ville (5min en voiture) et de la départementale D1420 (Direction Strasbourg et Saint-Dié-des-Vosges), situé au 13 rue de l'ancienne glacière, dans un environnement résidentiel et verdoyant, venez visiter cet appartement T2 de 22 m2 situé au rdc. CLASSE ENERGIE : C. CLASSE CLIMAT : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 370€ et 550€, année de référence 2021 (abonnement compris) Lot soumis au statut de la copropriété : 40 Lots (dont 27 logements et 13 garages). Charges estimatives : 190e/mois chauffage et eau compris Taxe foncière estimative : 500€/an Frais de notaires réduits. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073500 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 731C - 073500 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mutzig
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67190
Coordonnées : 48.531513, 7.451529
Total : 93 932
Prix d'acquisition : 73 900
Travaux : 14 120
Valeur du bien : 88 020
Frais de notaire : 5 912
Coût estimé : 5 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 11.05€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8433€/an
Fourchette totale : 575€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6894€ - 10316€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 932
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 485,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 689,67
Coût de l'assurance :7 984,22
Taxe foncière : 500,00€/an
Soit par mois : 41,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 702,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: salon (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (~12 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 120(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:960
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mutzig (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 932 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 251
Revenus locatifs : +8 433
Charges déductibles : -20 251
Résultat foncier Année 1 : -11 818(Déficit de 11 818 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 118
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 131 €/an
Revenus locatifs : +8 433
Charges déductibles : -6 131
Résultat foncier Années 2+ : 2 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1117.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 035(65% de 73 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 747 €/an
Calcul : 48 035 € × 3,636% = 1 747
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 43320 2543 035-11 82110 700 €1 121 €1 121 €
28 6026 0522 9532 550---
38 7745 9672 8682 807---
48 9505 8802 7813 070---
59 1295 7892 6903 339---
69 3115 6962 5973 615---
79 4975 6002 5003 898---
89 6875 5002 4004 188---
99 8815 3972 2974 484---
1010 0795 2902 1914 788---
1110 2805 1802 0815 100---
1210 4865 0671 9675 419---
1310 6964 9491 8505 746---
1410 9094 8281 7286 082---
1511 1284 7021 6036 425---
1611 3504 5731 4746 777---
1711 5774 4391 3407 138---
1811 8094 3011 2017 508---
1912 0454 1581 0597 887---
2012 2864 0109118 275---
2112 5323 8587598 674---
2212 7823 7006019 082---
2313 0383 5384389 500---
2413 2993 3692709 929---
2513 5653 1969610 369---
TOTAL270 124135 29443 690134 83010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 771-3 210+4 981
2+1 771+429+1 342
3+1 771+842+929
4+1 771+921+850
5+1 771+1 002+769
6+1 771+1 085+686
7+1 771+1 169+602
8+1 771+1 256+515
9+1 771+1 345+426
10+1 771+1 437+334
11+1 771+1 530+241
12+1 771+1 626+145
13+1 771+1 724+47
14+1 771+1 824-53
15+1 771+1 928-157
16+1 771+2 033-262
17+1 771+2 141-370
18+1 771+2 252-481
19+1 771+2 366-595
20+1 771+2 483-712
21+1 771+2 602-831
22+1 771+2 725-954
23+1 771+2 850-1 079
24+1 771+2 979-1 208
25+1 771+3 111-1 340
Total+44 275+40 449+3 826
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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