Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Garges-lès-Gonesse (95140)

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface80.6m²
Coût Total226 540€
Loyer Annuel14 845€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 80.6 m²
Prix au m² : 2 134 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Très bel appartement 4 pièces de type F4 de 80,06 m2, dans un secteur très recherché. Cet appartement se situe au 2ᵉ étage d'un immeuble de 4 étages, comprenant : entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, 3 chambres, salle de bains avec douche également, wc, grands balcons, cellier et divers rangements. Une place de parking attitrée à l'extérieur. Très bonne affaire !!! Excellent état! Aucuns travaux à prévoir! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 80 m². Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/03/2026.

Consommation énergie primaire : 257 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 242 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 080 € et 1 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971963, 2.384929
Total : 226 540€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 40 780€
Valeur du bien : 212 780€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.6m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14845€/an
Fourchette totale : 907€ - 1688€/mois
Fourchette annuelle : 10880€ - 20253€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 130,79 €/m²
Basé sur :224 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 742 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :+258€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-54 798€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 200,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 693,79€
Coût de l'assurance :19 822,25€
Taxe foncière : 1 484,46€/an
Soit par mois : 123,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 780 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone urbaine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 845 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 887 €
Revenus locatifs : +14 845 €
Charges déductibles : -50 887 €
Résultat foncier Année 1 : -36 042 €(Déficit de 36 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 107 €/an
Revenus locatifs : +14 845 €
Charges déductibles : -10 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14642.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 845 €50 894 €7 837 €-36 050 €21 400 €14 650 €14 650 €
215 141 €9 909 €7 632 €5 233 €--9 417 €
315 444 €9 696 €7 419 €5 748 €--3 669 €
415 753 €9 476 €7 199 €6 277 €---
516 068 €9 248 €6 971 €6 820 €---
616 390 €9 012 €6 735 €7 378 €---
716 717 €8 768 €6 490 €7 950 €---
817 052 €8 514 €6 237 €8 537 €---
917 393 €8 252 €5 975 €9 141 €---
1017 741 €7 981 €5 703 €9 760 €---
1118 095 €7 699 €5 422 €10 396 €---
1218 457 €7 408 €5 131 €11 049 €---
1318 827 €7 107 €4 829 €11 720 €---
1419 203 €6 794 €4 517 €12 409 €---
1519 587 €6 471 €4 194 €13 116 €---
1619 979 €6 136 €3 859 €13 843 €---
1720 378 €5 789 €3 512 €14 589 €---
1820 786 €5 430 €3 153 €15 356 €---
1921 202 €5 058 €2 781 €16 144 €---
2021 626 €4 673 €2 396 €16 953 €---
2122 058 €4 274 €1 997 €17 784 €---
2222 499 €3 861 €1 584 €18 638 €---
2322 949 €3 433 €1 156 €19 516 €---
2423 408 €2 991 €713 €20 418 €---
2523 877 €2 532 €255 €21 345 €---
TOTAL475 476 €211 407 €113 694 €264 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 117 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 117 €-6 420 €+9 537 €
2+3 117 €0 €+3 117 €
3+3 117 €0 €+3 117 €
4+3 117 €+782 €+2 335 €
5+3 117 €+2 046 €+1 071 €
6+3 117 €+2 213 €+904 €
7+3 117 €+2 385 €+732 €
8+3 117 €+2 561 €+556 €
9+3 117 €+2 742 €+375 €
10+3 117 €+2 928 €+189 €
11+3 117 €+3 119 €-2 €
12+3 117 €+3 315 €-198 €
13+3 117 €+3 516 €-399 €
14+3 117 €+3 723 €-606 €
15+3 117 €+3 935 €-818 €
16+3 117 €+4 153 €-1 036 €
17+3 117 €+4 377 €-1 260 €
18+3 117 €+4 607 €-1 490 €
19+3 117 €+4 843 €-1 726 €
20+3 117 €+5 086 €-1 969 €
21+3 117 €+5 335 €-2 218 €
22+3 117 €+5 591 €-2 474 €
23+3 117 €+5 855 €-2 738 €
24+3 117 €+6 125 €-3 008 €
25+3 117 €+6 403 €-3 286 €
Total+77 925 €+79 221 €+-1 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →