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Achat : Appartement (70170)

VillePort-sur-Saône (70)
Surface59m²
Coût Total92 620€
Loyer Annuel4 783€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 881,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 59 m², 3 pièces, 2 chambres, Toilettes séparées, Accès handicapé, 1 place de parking, Cuisine équipée, Rez-de-chaussée

Manon de l'agence Immobilière l'Adresse, vous propose cet appartement de 59m² à PORT-SUR-SAONE ! Venez découvrir cet appartement au rez-de-chaussée, comprenant :

Une entrée, une belle pièce de vie avec cuisine meublée, deux chambres, une salle d'eau à rafraichir, buanderie, wc séparé et placard.

L'appartement jouxte un grand parking de stationnement et est situé à deux pas des commerces et écoles. Idéal pour personne à mobilité réduite avec l'absence de marche.

Pour une visite n'hésitez pas à Manon !

A très vite :)

Ville : Port-sur-Saône
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70170
Coordonnées : 47.687410, 6.047650
Total : 92 620€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 36 460€
Valeur du bien : 88 460€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4783€/an
Fourchette totale : 322€ - 494€/mois
Fourchette annuelle : 3861€ - 5926€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :776,92 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 838 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :+6 162€ (+13.4%)
Marge achat-revente :-46 782€ (-102.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :27,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 739,28€
Coût de l'assurance :8 104,25€
Taxe foncière : 478,31€/an
Soit par mois : 39,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 398,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 460 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 783 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 620 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 418 €
Revenus locatifs : +4 783 €
Charges déductibles : -40 418 €
Résultat foncier Année 1 : -35 634 €(Déficit de 35 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 958 €/an
Revenus locatifs : +4 783 €
Charges déductibles : -3 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14234.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 783 €40 421 €3 158 €-35 637 €21 400 €14 237 €14 237 €
24 879 €3 877 €3 075 €1 001 €--13 236 €
34 976 €3 791 €2 989 €1 185 €--12 051 €
45 076 €3 702 €2 899 €1 374 €--10 677 €
55 177 €3 609 €2 807 €1 568 €--9 109 €
65 281 €3 514 €2 711 €1 767 €--7 342 €
75 386 €3 415 €2 612 €1 972 €--5 370 €
85 494 €3 312 €2 510 €2 182 €--3 188 €
95 604 €3 206 €2 404 €2 398 €--791 €
105 716 €3 097 €2 294 €2 619 €---
115 831 €2 983 €2 181 €2 847 €---
125 947 €2 866 €2 063 €3 082 €---
136 066 €2 744 €1 941 €3 322 €---
146 187 €2 618 €1 816 €3 569 €---
156 311 €2 488 €1 685 €3 823 €---
166 437 €2 353 €1 550 €4 085 €---
176 566 €2 213 €1 411 €4 353 €---
186 697 €2 069 €1 266 €4 629 €---
196 831 €1 919 €1 116 €4 912 €---
206 968 €1 764 €962 €5 204 €---
217 107 €1 604 €801 €5 504 €---
227 250 €1 438 €635 €5 812 €---
237 394 €1 266 €464 €6 128 €---
247 542 €1 088 €286 €6 454 €---
257 693 €905 €102 €6 789 €---
TOTAL153 203 €102 261 €45 739 €50 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 004 €-6 420 €+7 424 €
2+1 004 €0 €+1 004 €
3+1 004 €0 €+1 004 €
4+1 004 €0 €+1 004 €
5+1 004 €0 €+1 004 €
6+1 004 €0 €+1 004 €
7+1 004 €0 €+1 004 €
8+1 004 €0 €+1 004 €
9+1 004 €0 €+1 004 €
10+1 004 €+549 €+455 €
11+1 004 €+854 €+150 €
12+1 004 €+924 €+80 €
13+1 004 €+997 €+7 €
14+1 004 €+1 071 €-67 €
15+1 004 €+1 147 €-143 €
16+1 004 €+1 225 €-221 €
17+1 004 €+1 306 €-302 €
18+1 004 €+1 389 €-385 €
19+1 004 €+1 474 €-470 €
20+1 004 €+1 561 €-557 €
21+1 004 €+1 651 €-647 €
22+1 004 €+1 743 €-739 €
23+1 004 €+1 838 €-834 €
24+1 004 €+1 936 €-932 €
25+1 004 €+2 037 €-1 033 €
Total+25 100 €+15 282 €+9 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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