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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface66m²
Coût Total164 000€
Loyer Annuel10 873€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud-est, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

SPECIAL INVESTISSEUR ! VENDU LOUE. Avenue François Mitterrand à proximité de toutes commodités. Venez découvrir ce trois pièces traversant comprenant une entrée avec placard, un séjour avec cuisine donnant accès à un balcon exposé SUD-EST, deux chambres dont une donnant accès à un balcon exposé NORD-OUEST et une salle de bains avec WC séparé. Un garage double en sous-sol complète le lot d'habitation.Le logement est VENDU LOUE moyennant un loyer hors charges annuel de 7 013,16 euros soit un rendement locatif brut de 5,2%. A propos de la copropriété : Nombre de lots principaux : 69Charges annuelles prévisionnelles : 2045 euros comprenant l'eau froide, le chauffage et les charges de copropriété. Pas de procédure en cours.Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, veuillez contacter Mme DERVOVIC Elma au zéro6 99 81 94 37 ou à l'adresse

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.585192, 7.695808
Total : 164 000€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 153 200€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10873€/an
Fourchette totale : 673€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 8074€ - 14642€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 676,03€
Coût de l'assurance :14 350,00€
Taxe foncière : 1 087,26€/an
Soit par mois : 90,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,42€/mois
Soit par an : 2 045,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 112 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager pour une cuisine moderne et fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 600€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Électroménager complet: 2000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Revêtement de sol et peinture murs (20 m²): Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 873 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 045 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 411 €
Revenus locatifs : +10 873 €
Charges déductibles : -27 411 €
Résultat foncier Année 1 : -16 539 €(Déficit de 16 539 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 211 €/an
Revenus locatifs : +10 873 €
Charges déductibles : -9 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5838.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 873 €27 417 €5 510 €-16 544 €10 700 €5 844 €5 844 €
211 090 €9 070 €5 364 €2 020 €--3 824 €
311 312 €8 919 €5 213 €2 393 €--1 431 €
411 538 €8 762 €5 056 €2 776 €---
511 769 €8 600 €4 894 €3 169 €---
612 004 €8 433 €4 727 €3 571 €---
712 244 €8 259 €4 553 €3 985 €---
812 489 €8 080 €4 374 €4 409 €---
912 739 €7 894 €4 188 €4 845 €---
1012 994 €7 702 €3 996 €5 291 €---
1113 254 €7 504 €3 798 €5 750 €---
1213 519 €7 298 €3 592 €6 220 €---
1313 789 €7 086 €3 380 €6 703 €---
1414 065 €6 866 €3 160 €7 199 €---
1514 346 €6 638 €2 932 €7 708 €---
1614 633 €6 403 €2 697 €8 230 €---
1714 926 €6 160 €2 453 €8 766 €---
1815 224 €5 908 €2 201 €9 317 €---
1915 529 €5 647 €1 941 €9 882 €---
2015 839 €5 378 €1 671 €10 462 €---
2116 156 €5 099 €1 392 €11 057 €---
2216 479 €4 810 €1 104 €11 669 €---
2316 809 €4 512 €805 €12 297 €---
2417 145 €4 203 €497 €12 942 €---
2517 488 €3 883 €177 €13 605 €---
TOTAL348 253 €190 533 €79 676 €157 721 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283 €-3 210 €+5 493 €
2+2 283 €0 €+2 283 €
3+2 283 €0 €+2 283 €
4+2 283 €+403 €+1 880 €
5+2 283 €+951 €+1 332 €
6+2 283 €+1 071 €+1 212 €
7+2 283 €+1 195 €+1 088 €
8+2 283 €+1 323 €+960 €
9+2 283 €+1 453 €+830 €
10+2 283 €+1 587 €+696 €
11+2 283 €+1 725 €+558 €
12+2 283 €+1 866 €+417 €
13+2 283 €+2 011 €+272 €
14+2 283 €+2 160 €+123 €
15+2 283 €+2 312 €-29 €
16+2 283 €+2 469 €-186 €
17+2 283 €+2 630 €-347 €
18+2 283 €+2 795 €-512 €
19+2 283 €+2 964 €-681 €
20+2 283 €+3 139 €-856 €
21+2 283 €+3 317 €-1 034 €
22+2 283 €+3 501 €-1 218 €
23+2 283 €+3 689 €-1 406 €
24+2 283 €+3 883 €-1 600 €
25+2 283 €+4 081 €-1 798 €
Total+57 075 €+47 316 €+9 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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