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immeuble vente lombez 153m2

VilleLombez (32)
Surface153
Coût Total249 820
Loyer Annuel15 469
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 169,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité Unique à Lombez - Immeuble comprenant trois appartements

C'est une occasion rare qui se présente à vous dans la charmante ville de Lombez. Cette maison de ville comprenant 3 appartements, d'une superficie totale de 153m², est une véritable perle à fort potentiel, idéal pour les investisseurs ou les personnes recherchant un projet de rénovation pour créer un espace unique et personnalisé.

Description: L’immeuble avec ses 3 appartements T2 sur 3 niveaux :

  • deux appartements lumineux composé chacun d’une pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée, un wc, une salle d’eau/bain, et une chambre. (Libres)
  • un appartement sous les toits avec pièce de vie, chambre et salle d’eau (actuellement loué)

Situation: En plein cœur de Lombez, vous pourrez profiter de la proximité immédiate des commodités de la ville. Les commerces, les écoles se trouvent à quelques pas, offrant un confort de vie optimal.

Extérieurs: Le bien est doté d'un jardin, offrant un espace extérieur privilégié pour vous détendre ou aménager un jardin paysager à votre goût. De plus, la propriété dispose d’une cave comprenant 3 box fermés.

Cette opportunité est à saisir rapidement pour réaliser votre projet immobilier sur-mesure à Lombez. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien exceptionnel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 192 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Charlotte Jourdan mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUCH sous le numéro 883056988, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Total : 249 820
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 56 500
Valeur du bien : 235 500
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15469€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1620€/mois
Fourchette annuelle : 12310€ - 19438€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 928
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-35 928 (-16.7%)
Marge achat-revente :-34 892€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 220,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 290,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 196,32
Coût de l'assurance :21 234,70
Taxe foncière : 1 546,86€/an
Soit par mois : 128,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine intégrée avec électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5.25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des espaces de vie
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 5.25 m² × 2000€/m² = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 960
Revenus locatifs : +15 469
Charges déductibles : -66 960
Résultat foncier Année 1 : -51 491(Déficit de 51 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 091
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 460 €/an
Revenus locatifs : +15 469
Charges déductibles : -10 460
Résultat foncier Années 2+ : 5 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30090.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 46966 9678 071-51 49921 400 €30 099 €30 099 €
215 77810 2497 8535 529--24 570 €
316 09410 0247 6286 069--18 501 €
416 4159 7917 3956 624--11 877 €
516 7449 5517 1557 193--4 684 €
617 0799 3026 9067 776---
717 4209 0466 6498 375---
817 7698 7806 3848 988---
918 1248 5066 1109 618---
1018 4868 2235 82710 263---
1118 8567 9305 53410 926---
1219 2337 6285 23211 605---
1319 6187 3164 92012 302---
1420 0106 9934 59713 017---
1520 4116 6604 26413 751---
1620 8196 3153 91914 503---
1721 2355 9593 56315 276---
1821 6605 5923 19516 068---
1922 0935 2122 81616 881---
2022 5354 8192 42317 716---
2122 9864 4142 01718 572---
2223 4453 9951 59819 451---
2323 9143 5621 16620 352---
2424 3923 11471821 278---
2524 8802 65225622 228---
TOTAL495 464232 603116 196262 86221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 862
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 248-6 420+9 668
2+3 2480+3 248
3+3 2480+3 248
4+3 2480+3 248
5+3 2480+3 248
6+3 248+928+2 320
7+3 248+2 512+736
8+3 248+2 696+552
9+3 248+2 885+363
10+3 248+3 079+169
11+3 248+3 278-30
12+3 248+3 482-234
13+3 248+3 691-443
14+3 248+3 905-657
15+3 248+4 125-877
16+3 248+4 351-1 103
17+3 248+4 583-1 335
18+3 248+4 820-1 572
19+3 248+5 064-1 816
20+3 248+5 315-2 067
21+3 248+5 572-2 324
22+3 248+5 835-2 587
23+3 248+6 106-2 858
24+3 248+6 383-3 135
25+3 248+6 668-3 420
Total+81 200+78 859+2 341
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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