Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

immeuble vente lombez 153m2

Bien expiré
VilleLombez (32)
Surface153m²
Coût Total249 820€
Loyer Annuel15 469€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 169,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité Unique à Lombez - Immeuble comprenant trois appartements

C'est une occasion rare qui se présente à vous dans la charmante ville de Lombez. Cette maison de ville comprenant 3 appartements, d'une superficie totale de 153m², est une véritable perle à fort potentiel, idéal pour les investisseurs ou les personnes recherchant un projet de rénovation pour créer un espace unique et personnalisé.

Description: L’immeuble avec ses 3 appartements T2 sur 3 niveaux :

  • deux appartements lumineux composé chacun d’une pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée, un wc, une salle d’eau/bain, et une chambre. (Libres)
  • un appartement sous les toits avec pièce de vie, chambre et salle d’eau (actuellement loué)

Situation: En plein cœur de Lombez, vous pourrez profiter de la proximité immédiate des commodités de la ville. Les commerces, les écoles se trouvent à quelques pas, offrant un confort de vie optimal.

Extérieurs: Le bien est doté d'un jardin, offrant un espace extérieur privilégié pour vous détendre ou aménager un jardin paysager à votre goût. De plus, la propriété dispose d’une cave comprenant 3 box fermés.

Cette opportunité est à saisir rapidement pour réaliser votre projet immobilier sur-mesure à Lombez. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien exceptionnel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 192 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Charlotte Jourdan mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUCH sous le numéro 883056988, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lombez
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32220
Total : 249 820€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 235 500€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1289€/mois
Loyer annuel estimé : 15469€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1620€/mois
Fourchette annuelle : 12310€ - 19438€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 404,76 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 928 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-35 928€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-34 892€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 220,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 290,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 196,32€
Coût de l'assurance :21 234,70€
Taxe foncière : 1 546,86€/an
Soit par mois : 128,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 289,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine intégrée avec électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5.25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des espaces de vie
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5.25 m² × 2000€/m² = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lombez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Calcul : 1 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 960 €
Revenus locatifs : +15 469 €
Charges déductibles : -66 960 €
Résultat foncier Année 1 : -51 491 €(Déficit de 51 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 460 €/an
Revenus locatifs : +15 469 €
Charges déductibles : -10 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30090.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 469 €66 967 €8 071 €-51 499 €21 400 €30 099 €30 099 €
215 778 €10 249 €7 853 €5 529 €--24 570 €
316 094 €10 024 €7 628 €6 069 €--18 501 €
416 415 €9 791 €7 395 €6 624 €--11 877 €
516 744 €9 551 €7 155 €7 193 €--4 684 €
617 079 €9 302 €6 906 €7 776 €---
717 420 €9 046 €6 649 €8 375 €---
817 769 €8 780 €6 384 €8 988 €---
918 124 €8 506 €6 110 €9 618 €---
1018 486 €8 223 €5 827 €10 263 €---
1118 856 €7 930 €5 534 €10 926 €---
1219 233 €7 628 €5 232 €11 605 €---
1319 618 €7 316 €4 920 €12 302 €---
1420 010 €6 993 €4 597 €13 017 €---
1520 411 €6 660 €4 264 €13 751 €---
1620 819 €6 315 €3 919 €14 503 €---
1721 235 €5 959 €3 563 €15 276 €---
1821 660 €5 592 €3 195 €16 068 €---
1922 093 €5 212 €2 816 €16 881 €---
2022 535 €4 819 €2 423 €17 716 €---
2122 986 €4 414 €2 017 €18 572 €---
2223 445 €3 995 €1 598 €19 451 €---
2323 914 €3 562 €1 166 €20 352 €---
2424 392 €3 114 €718 €21 278 €---
2524 880 €2 652 €256 €22 228 €---
TOTAL495 464 €232 603 €116 196 €262 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 248 €-6 420 €+9 668 €
2+3 248 €0 €+3 248 €
3+3 248 €0 €+3 248 €
4+3 248 €0 €+3 248 €
5+3 248 €0 €+3 248 €
6+3 248 €+928 €+2 320 €
7+3 248 €+2 512 €+736 €
8+3 248 €+2 696 €+552 €
9+3 248 €+2 885 €+363 €
10+3 248 €+3 079 €+169 €
11+3 248 €+3 278 €-30 €
12+3 248 €+3 482 €-234 €
13+3 248 €+3 691 €-443 €
14+3 248 €+3 905 €-657 €
15+3 248 €+4 125 €-877 €
16+3 248 €+4 351 €-1 103 €
17+3 248 €+4 583 €-1 335 €
18+3 248 €+4 820 €-1 572 €
19+3 248 €+5 064 €-1 816 €
20+3 248 €+5 315 €-2 067 €
21+3 248 €+5 572 €-2 324 €
22+3 248 €+5 835 €-2 587 €
23+3 248 €+6 106 €-2 858 €
24+3 248 €+6 383 €-3 135 €
25+3 248 €+6 668 €-3 420 €
Total+81 200 €+78 859 €+2 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →