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Maison - 4 pièce(s) - 74 m²

Bien expiré
VilleMillac (86)
Surface74
Coût Total107 328
Loyer Annuel5 003
Rentabilité4.66%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 600 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 805,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une charmante propriété au c?ur du village, parfaite comme maison de vacances ou comme résidence principale. Il y a deux chambres de bonne taille au premier étage, ainsi qu'un grenier qui pourrait être converti en troisième chambre ou en salle de bains si souhaité. À l'arrière de la propriété se trouvent un petit jardin et une grange, idéale pour le stockage ou comme atelier. En face de la propriété se trouve un grand jardin qui pourrait être transformé en un fabuleux potager ou même en garage sur la partie constructible (sous réserve d'autorisations).

Au rez-de-chaussée : Salon avec fenêtre donnant sur l'avant de la propriété et parquet. Cuisine lumineuse au centre de la propriété avec porte d'entrée donnant sur la rue. Buanderie avec chaudière et porte donnant sur le jardin arrière.

Salle d'eau moderne et carrelée avec douche, lavabo et bidet. WC séparés. Un escalier mène au premier étage où se trouvent 2 chambres avec fenêtres donnant sur l'avant de la propriété. Il y a également un grenier qui pourrait être aménagé en troisième chambre ou en salle de bains (autorisations requises).

Derrière la maison se trouve un petit jardin attenant avec une grange et un abri. Devant la maison, de l'autre côté de la rue, se trouve le grand jardin/potager, dont une partie pourrait être constructible et serait idéale pour un garage. Double vitrage partout, raccordé en partie au tout-à-l'égout

À 10 minutes de la ville de L'Isle Jourdain avec son supermarché, son cabinet médical, sa pharmacie, sa boulangerie et ses restaurants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Millac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.158104, 0.709874
Total : 107 328
Prix d'acquisition : 59 600
Travaux : 42 960
Valeur du bien : 102 560
Frais de notaire : 4 768
Coût estimé : 4 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 5003€/an
Fourchette totale : 316€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 3791€ - 6604€/an
Rentabilité brute :4.66%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 328
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 800,01
Coût de l'assurance :9 391,20
Taxe foncière : 500,32€/an
Soit par mois : 41,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 416,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (74 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 960(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:2 960
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 40€/m² = 2960€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 300
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 060✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 003 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 328 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 417
Revenus locatifs : +5 003
Charges déductibles : -47 417
Résultat foncier Année 1 : -42 414(Déficit de 42 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 014
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 457 €/an
Revenus locatifs : +5 003
Charges déductibles : -4 457
Résultat foncier Années 2+ : 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21014.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 740(65% de 59 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 409 €/an
Calcul : 38 740 € × 3,636% = 1 409
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 00347 4213 585-42 41821 400 €21 018 €21 018 €
25 1034 3653 489738--20 280 €
35 2054 2673 391939--19 341 €
45 3094 1653 2891 145--18 196 €
55 4164 0593 1831 357--16 839 €
65 5243 9503 0741 574--15 265 €
75 6343 8372 9611 798--13 468 €
85 7473 7202 8442 027--11 440 €
95 8623 5992 7232 263--9 177 €
105 9793 4742 5982 505--6 672 €
116 0993 3452 4692 754--3 918 €
126 2213 2112 3353 010---
136 3453 0732 1973 273---
146 4722 9292 0533 543---
156 6022 7811 9053 820---
166 7342 6281 7524 105---
176 8682 4701 5944 398---
187 0062 3061 4304 700---
197 1462 1371 2615 009---
207 2891 9621 0865 327---
217 4351 7809045 654---
227 5831 5937175 990---
237 7351 3995236 336---
247 8901 1983226 691---
258 0479911157 056---
TOTAL160 255116 65951 80043 59621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 596
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 051-6 420+7 471
2+1 0510+1 051
3+1 0510+1 051
4+1 0510+1 051
5+1 0510+1 051
6+1 0510+1 051
7+1 0510+1 051
8+1 0510+1 051
9+1 0510+1 051
10+1 0510+1 051
11+1 0510+1 051
12+1 051+903+148
13+1 051+982+69
14+1 051+1 063-12
15+1 051+1 146-95
16+1 051+1 232-181
17+1 051+1 320-269
18+1 051+1 410-359
19+1 051+1 503-452
20+1 051+1 598-547
21+1 051+1 696-645
22+1 051+1 797-746
23+1 051+1 901-850
24+1 051+2 007-956
25+1 051+2 117-1 066
Total+26 275+14 254+12 021
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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