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Maison centre ville de brioude

Bien expiré
VilleBrioude (43)
Surface112m²
Coût Total69 300€
Loyer Annuel9 750€
Rentabilité14.07%
Cashflow/mois+374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 4 pièces

Idéal investisseur ou projet commercial Centre-ville de Brioude En plein cœur de Brioude, cette maison à rénover offre un fort potentiel pour un projet commercial ou mixte. Édifiée sur plusieurs niveaux, elle développe environ 112 m2 (surface à redéfinir selon les aménagements envisagés). Des travaux sont à prévoir : remplacement de la chaudière gaz de ville, rénovation des huisseries et mise aux normes de l’installation électrique. La toiture, quant à elle, a été refaite récemment. Grâce à sa localisation centrale et à la modularité de ses volumes, ce bien constitue une belle opportunité pour accueillir une activité professionnelle. contact Sandy au o Cette annonce vous est proposée par Baget Gaelle - - NoRSAC: Rsac , Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Le Puy En Velay Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.293610, 3.384800
Total : 69 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 64 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9750€/an
Fourchette totale : 589€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 7068€ - 13450€/an
Rentabilité brute :14.07%
Fourchette de rentabilité :10.20% - 19.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :338,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 357,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 122,90€
Coût de l'assurance :5 890,50€
Taxe foncière : 975,02€/an
Soit par mois : 81,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 438,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :373,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de ville par une chaudière à condensation
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Maison - Travaux obligatoires pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Huisseries
Rénovation des huisseries (fenêtres et portes) pour améliorer l'isolation
Quantité: environ 10 fenêtres et 2 portes
Raison: DPE F - Maison - Travaux nécessaires pour améliorer le score énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Travaux obligatoires pour la sécurité et la conformité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rafraîchissement du sol
Quantité: 33 m² (15 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour toutes les chambres, nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 941 €
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -7 941 €
Résultat foncier Année 1 : 1 810 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 441 €/an
Revenus locatifs : +9 750 €
Charges déductibles : -3 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 310 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 750 €7 943 €2 232 €1 807 €---
29 945 €3 382 €2 172 €6 563 €---
310 144 €3 320 €2 109 €6 824 €---
410 347 €3 255 €2 045 €7 092 €---
510 554 €3 189 €1 978 €7 365 €---
610 765 €3 120 €1 909 €7 645 €---
710 980 €3 049 €1 838 €7 931 €---
811 200 €2 976 €1 765 €8 224 €---
911 424 €2 900 €1 689 €8 524 €---
1011 652 €2 821 €1 611 €8 831 €---
1111 885 €2 741 €1 530 €9 145 €---
1212 123 €2 657 €1 446 €9 466 €---
1312 366 €2 570 €1 360 €9 795 €---
1412 613 €2 481 €1 271 €10 132 €---
1512 865 €2 389 €1 178 €10 476 €---
1613 123 €2 294 €1 083 €10 829 €---
1713 385 €2 195 €985 €11 190 €---
1813 653 €2 094 €883 €11 559 €---
1913 926 €1 989 €778 €11 937 €---
2014 204 €1 880 €670 €12 324 €---
2114 488 €1 768 €557 €12 720 €---
2214 778 €1 652 €442 €13 126 €---
2315 074 €1 533 €322 €13 541 €---
2415 375 €1 409 €198 €13 966 €---
2515 683 €1 281 €71 €14 401 €---
TOTAL312 302 €66 889 €32 123 €245 413 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048 €+542 €+1 506 €
2+2 048 €+1 969 €+79 €
3+2 048 €+2 047 €+1 €
4+2 048 €+2 127 €-79 €
5+2 048 €+2 210 €-162 €
6+2 048 €+2 293 €-245 €
7+2 048 €+2 379 €-331 €
8+2 048 €+2 467 €-419 €
9+2 048 €+2 557 €-509 €
10+2 048 €+2 649 €-601 €
11+2 048 €+2 743 €-695 €
12+2 048 €+2 840 €-792 €
13+2 048 €+2 939 €-891 €
14+2 048 €+3 040 €-992 €
15+2 048 €+3 143 €-1 095 €
16+2 048 €+3 249 €-1 201 €
17+2 048 €+3 357 €-1 309 €
18+2 048 €+3 468 €-1 420 €
19+2 048 €+3 581 €-1 533 €
20+2 048 €+3 697 €-1 649 €
21+2 048 €+3 816 €-1 768 €
22+2 048 €+3 938 €-1 890 €
23+2 048 €+4 062 €-2 014 €
24+2 048 €+4 190 €-2 142 €
25+2 048 €+4 320 €-2 272 €
Total+51 200 €+73 624 €+-22 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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