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Appartement à vendre

VilleThillot (88)
Surface56m²
Coût Total103 980€
Loyer Annuel4 929€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 776,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Idéal investisseur ou 1 er achat !

Ce T3 de 56.53 m²dans un petit immeuble de 8 appartements en hyper centre du Thillot, petite ville dynamique sur l'axe Epinal - Mulhouse présente un fort potentiel. Beau volume, appartement en angle, lumineux

A rénover, les travaux sont chiffrés par des professionnels.

Eau, électricité, chauffage Individuel

Rentabilité 9.7 après travaux !

D'autres lots disponibles à la vente, A visiter sans tarder

Ville : Thillot
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88160
Coordonnées : 47.882899, 6.771356
Total : 103 980€
Prix d'acquisition : 43 500€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 100 500€
Frais de notaire : 3 480€
Coût estimé : 3 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 411€/mois
Loyer annuel estimé : 4929€/an
Fourchette totale : 329€ - 512€/mois
Fourchette annuelle : 3951€ - 6149€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 5.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 194,03 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 866 €
Prix d'achat :43 500 €
Décote à l'achat :-23 366€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-37 114€ (-55.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 550,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 693,37€
Coût de l'assurance :12 477,60€
Taxe foncière : 492,92€/an
Soit par mois : 41,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 410,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre - Électricité:8 500€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thillot (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 929 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 980 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 369 €
Revenus locatifs : +4 929 €
Charges déductibles : -61 369 €
Résultat foncier Année 1 : -56 440 €(Déficit de 56 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 369 €/an
Revenus locatifs : +4 929 €
Charges déductibles : -4 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35039.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 275 €(65% de 43 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 028 €/an
Calcul : 28 275 € × 3,636% = 1 028 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 929 €61 372 €3 380 €-56 443 €21 400 €35 043 €35 043 €
25 028 €4 281 €3 289 €747 €--34 296 €
35 128 €4 187 €3 195 €941 €--33 355 €
45 231 €4 090 €3 098 €1 141 €--32 213 €
55 336 €3 989 €2 997 €1 346 €--30 867 €
65 442 €3 885 €2 893 €1 557 €--29 310 €
75 551 €3 778 €2 786 €1 773 €--27 537 €
85 662 €3 667 €2 675 €1 995 €--25 542 €
95 775 €3 552 €2 560 €2 223 €--23 319 €
105 891 €3 434 €2 442 €2 457 €--20 862 €
116 009 €3 311 €2 319 €2 697 €--18 164 €
126 129 €3 185 €2 193 €2 944 €---
136 251 €3 054 €2 062 €3 197 €---
146 376 €2 919 €1 927 €3 457 €---
156 504 €2 780 €1 788 €3 724 €---
166 634 €2 635 €1 643 €3 999 €---
176 767 €2 486 €1 494 €4 281 €---
186 902 €2 332 €1 340 €4 570 €---
197 040 €2 173 €1 181 €4 867 €---
207 181 €2 008 €1 016 €5 173 €---
217 325 €1 838 €846 €5 486 €---
227 471 €1 663 €671 €5 808 €---
237 620 €1 481 €489 €6 139 €---
247 773 €1 293 €301 €6 479 €---
257 928 €1 099 €107 €6 829 €---
TOTAL157 884 €130 494 €48 693 €27 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 035 €-6 420 €+7 455 €
2+1 035 €0 €+1 035 €
3+1 035 €0 €+1 035 €
4+1 035 €0 €+1 035 €
5+1 035 €0 €+1 035 €
6+1 035 €0 €+1 035 €
7+1 035 €0 €+1 035 €
8+1 035 €0 €+1 035 €
9+1 035 €0 €+1 035 €
10+1 035 €0 €+1 035 €
11+1 035 €0 €+1 035 €
12+1 035 €+883 €+152 €
13+1 035 €+959 €+76 €
14+1 035 €+1 037 €-2 €
15+1 035 €+1 117 €-82 €
16+1 035 €+1 200 €-165 €
17+1 035 €+1 284 €-249 €
18+1 035 €+1 371 €-336 €
19+1 035 €+1 460 €-425 €
20+1 035 €+1 552 €-517 €
21+1 035 €+1 646 €-611 €
22+1 035 €+1 743 €-708 €
23+1 035 €+1 842 €-807 €
24+1 035 €+1 944 €-909 €
25+1 035 €+2 049 €-1 014 €
Total+25 875 €+13 666 €+12 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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