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Détails du bien

Bien expiré
VilleVallauris (06)
Surface220
Coût Total619 920
Loyer Annuel54 425
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+798
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 2 495,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Lisnard Immobilier - Venez découvrir ce petit coin de paradis au coeur de la ville, au calme absolu.

Ancienne poterie du XIXe siècle transformée en habitation à la fin des années 80, elle vous séduira par son côté atypique, chargé d'histoire. Elle se compose d'une belle entrée donnant sur un vaste séjour avec cheminée, une cuisine ouverte et un cellier ainsi qu'une mezzanine. Une chambre avec mezzanine, rangement, salle de douche et toilette complète cette 1 €? partie. Un toilette indépendant est également présent à l'entrée.

Un deuxième partie, (reliable à la principale) se compose d'une entrée indépendante, une pièce à vivre de 28 m², une cuisine, une chambre en mezzanine ainsi que d'une salle d'eau avec toilette. Une porte communicante vous emmène dans une autre pièce de vie de 24 m² avec mezzanine, salle d'eau, toilette et entrée indépendante également.

De nombreux atouts valorisent cette maison : chambres de plain-pied, calme, jardin verdoyant 600 m², stationnements, garage de 23 m² & possibilité piscine.

L'intérieur est à moderniser selon vos goûts et vos besoins. Surface habitable 220 m² // 180 m² loi carrez

Contactez l'agence ou Karin TROCELLO

Ville : Vallauris
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06220
Total : 619 920
Prix d'acquisition : 549 000
Travaux : 27 000
Valeur du bien : 576 000
Frais de notaire : 43 920
Coût estimé : 43 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 30.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 4535€/mois
Loyer annuel estimé : 54425€/an
Fourchette totale : 3058€ - 6726€/mois
Fourchette annuelle : 36701€ - 80710€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 13.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :619 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 103,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :180,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 284,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 119,69
Coût de l'assurance :54 243,00
Taxe foncière : 5 442,53€/an
Soit par mois : 453,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 535,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 737,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :797,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine ouverte avec des installations modernes et fonctionnelles
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations de la salle de bain (douche, lavabo) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200
    Salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 400
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800
    Tableau électrique: 1 unité × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:2 400
    Mise aux normes plomberie: 1 unité × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallauris (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Calcul : 4 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 619 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 170 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 037
Revenus locatifs : +54 425
Charges déductibles : -56 037
Résultat foncier Année 1 : -1 612(Déficit de 1 612 €)
Imputable sur revenu global : 1 612
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 037 €/an
Revenus locatifs : +54 425
Charges déductibles : -29 037
Résultat foncier Années 2+ : 25 388 €/an
Prix d'achat du bien : 549 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 42556 05821 445-1 6321 632 €--
255 51428 49620 88427 018---
356 62427 91420 30228 710---
457 75727 31219 69930 445---
558 91226 68819 07532 224---
660 09026 04118 42934 048---
761 29225 37217 76035 919---
862 51824 67917 06737 838---
963 76823 96216 35039 806---
1065 04323 21915 60741 824---
1166 34422 44914 83743 895---
1267 67121 65314 04046 019---
1369 02420 82713 21548 197---
1470 40519 97312 36150 432---
1571 81319 08811 47652 725---
1673 24918 17110 55955 078---
1774 71417 2229 61057 492---
1876 20916 2408 62759 969---
1977 73315 2227 61062 511---
2079 28714 1686 55665 119---
2180 87313 0775 46467 797---
2282 49111 9464 33470 544---
2384 14010 7763 16473 364---
2485 8239 5641 95276 259---
2587 5408 30969779 231---
TOTAL1 743 260528 426311 1201 214 8341 632Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 490
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 214 834
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 429-490+11 919
2+11 429+8 105+3 324
3+11 429+8 613+2 816
4+11 429+9 134+2 295
5+11 429+9 667+1 762
6+11 429+10 215+1 214
7+11 429+10 776+653
8+11 429+11 351+78
9+11 429+11 942-513
10+11 429+12 547-1 118
11+11 429+13 168-1 739
12+11 429+13 806-2 377
13+11 429+14 459-3 030
14+11 429+15 130-3 701
15+11 429+15 818-4 389
16+11 429+16 523-5 094
17+11 429+17 248-5 819
18+11 429+17 991-6 562
19+11 429+18 753-7 324
20+11 429+19 536-8 107
21+11 429+20 339-8 910
22+11 429+21 163-9 734
23+11 429+22 009-10 580
24+11 429+22 878-11 449
25+11 429+23 769-12 340
Total+285 725+364 450+-78 725
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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