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Détails du bien

Bien expiré
VilleVallauris (06)
Surface220m²
Coût Total619 920€
Loyer Annuel54 425€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+798€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 2 495,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Lisnard Immobilier - Venez découvrir ce petit coin de paradis au coeur de la ville, au calme absolu.

Ancienne poterie du XIXe siècle transformée en habitation à la fin des années 80, elle vous séduira par son côté atypique, chargé d'histoire. Elle se compose d'une belle entrée donnant sur un vaste séjour avec cheminée, une cuisine ouverte et un cellier ainsi qu'une mezzanine. Une chambre avec mezzanine, rangement, salle de douche et toilette complète cette 1 €? partie. Un toilette indépendant est également présent à l'entrée.

Un deuxième partie, (reliable à la principale) se compose d'une entrée indépendante, une pièce à vivre de 28 m², une cuisine, une chambre en mezzanine ainsi que d'une salle d'eau avec toilette. Une porte communicante vous emmène dans une autre pièce de vie de 24 m² avec mezzanine, salle d'eau, toilette et entrée indépendante également.

De nombreux atouts valorisent cette maison : chambres de plain-pied, calme, jardin verdoyant 600 m², stationnements, garage de 23 m² & possibilité piscine.

L'intérieur est à moderniser selon vos goûts et vos besoins. Surface habitable 220 m² // 180 m² loi carrez

Contactez l'agence ou Karin TROCELLO

Ville : Vallauris
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06220
Total : 619 920€
Prix d'acquisition : 549 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 576 000€
Frais de notaire : 43 920€
Coût estimé : 43 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 30.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 4535€/mois
Loyer annuel estimé : 54425€/an
Fourchette totale : 3058€ - 6726€/mois
Fourchette annuelle : 36701€ - 80710€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 13.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :619 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 103,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :180,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 284,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 119,69€
Coût de l'assurance :54 243,00€
Taxe foncière : 5 442,53€/an
Soit par mois : 453,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 535,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 737,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :797,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine ouverte avec des installations modernes et fonctionnelles
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des installations de la salle de bain (douche, lavabo) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 1 unité × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:2 400€
    Mise aux normes plomberie: 1 unité × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallauris (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Calcul : 4 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 619 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 170 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 037 €
Revenus locatifs : +54 425 €
Charges déductibles : -56 037 €
Résultat foncier Année 1 : -1 612 €(Déficit de 1 612 €)
Imputable sur revenu global : 1 612 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 037 €/an
Revenus locatifs : +54 425 €
Charges déductibles : -29 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 388 €/an
Prix d'achat du bien : 549 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850 €(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 425 €56 058 €21 445 €-1 632 €1 632 €--
255 514 €28 496 €20 884 €27 018 €---
356 624 €27 914 €20 302 €28 710 €---
457 757 €27 312 €19 699 €30 445 €---
558 912 €26 688 €19 075 €32 224 €---
660 090 €26 041 €18 429 €34 048 €---
761 292 €25 372 €17 760 €35 919 €---
862 518 €24 679 €17 067 €37 838 €---
963 768 €23 962 €16 350 €39 806 €---
1065 043 €23 219 €15 607 €41 824 €---
1166 344 €22 449 €14 837 €43 895 €---
1267 671 €21 653 €14 040 €46 019 €---
1369 024 €20 827 €13 215 €48 197 €---
1470 405 €19 973 €12 361 €50 432 €---
1571 813 €19 088 €11 476 €52 725 €---
1673 249 €18 171 €10 559 €55 078 €---
1774 714 €17 222 €9 610 €57 492 €---
1876 209 €16 240 €8 627 €59 969 €---
1977 733 €15 222 €7 610 €62 511 €---
2079 287 €14 168 €6 556 €65 119 €---
2180 873 €13 077 €5 464 €67 797 €---
2282 491 €11 946 €4 334 €70 544 €---
2384 140 €10 776 €3 164 €73 364 €---
2485 823 €9 564 €1 952 €76 259 €---
2587 540 €8 309 €697 €79 231 €---
TOTAL1 743 260 €528 426 €311 120 €1 214 834 €1 632 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 490 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 214 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 429 €-490 €+11 919 €
2+11 429 €+8 105 €+3 324 €
3+11 429 €+8 613 €+2 816 €
4+11 429 €+9 134 €+2 295 €
5+11 429 €+9 667 €+1 762 €
6+11 429 €+10 215 €+1 214 €
7+11 429 €+10 776 €+653 €
8+11 429 €+11 351 €+78 €
9+11 429 €+11 942 €-513 €
10+11 429 €+12 547 €-1 118 €
11+11 429 €+13 168 €-1 739 €
12+11 429 €+13 806 €-2 377 €
13+11 429 €+14 459 €-3 030 €
14+11 429 €+15 130 €-3 701 €
15+11 429 €+15 818 €-4 389 €
16+11 429 €+16 523 €-5 094 €
17+11 429 €+17 248 €-5 819 €
18+11 429 €+17 991 €-6 562 €
19+11 429 €+18 753 €-7 324 €
20+11 429 €+19 536 €-8 107 €
21+11 429 €+20 339 €-8 910 €
22+11 429 €+21 163 €-9 734 €
23+11 429 €+22 009 €-10 580 €
24+11 429 €+22 878 €-11 449 €
25+11 429 €+23 769 €-12 340 €
Total+285 725 €+364 450 €+-78 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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