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Maison à vendre

VilleSaverdun (09)
Surface127m²
Coût Total149 624€
Loyer Annuel12 235€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 800 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 817,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Idéalement située à deux pas de toutes les commodités, cette maison constitue un excellent choix pour un premier achat ou un investissement locatif. Vous apprécierez les beaux volumes des pièces. Un grand garage fermé, pouvant accueillir deux véhicules vient renforcer le confort du bien. Un jardin de 180m² complète ce bien.

Ville : Saverdun
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09700
Coordonnées : 43.220868, 1.560700
Total : 149 624€
Prix d'acquisition : 103 800€
Travaux : 37 520€
Valeur du bien : 141 320€
Frais de notaire : 8 304€
Coût estimé : 8 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12235€/an
Fourchette totale : 751€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 9017€ - 16601€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :169 333 €
Prix d'achat :103 800 €
Décote à l'achat :-65 533€ (-38.7%)
Marge achat-revente :19 709€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 624€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 593,14€
Coût de l'assurance :13 092,10€
Taxe foncière : 1 223,52€/an
Soit par mois : 101,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rénovation des murs et peinture du salon.
Quantité: 18 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 520 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon:720€
    Peinture murs salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 235 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 624 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 097 €
Revenus locatifs : +12 235 €
Charges déductibles : -44 097 €
Résultat foncier Année 1 : -31 861 €(Déficit de 31 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 577 €/an
Revenus locatifs : +12 235 €
Charges déductibles : -6 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10461.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 470 €(65% de 103 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 453 €/an
Calcul : 67 470 € × 3,636% = 2 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 235 €44 101 €4 834 €-31 866 €21 400 €10 466 €10 466 €
212 480 €6 451 €4 703 €6 029 €--4 437 €
312 729 €6 316 €4 569 €6 414 €---
412 984 €6 176 €4 429 €6 808 €---
513 244 €6 032 €4 285 €7 212 €---
613 509 €5 883 €4 136 €7 625 €---
713 779 €5 730 €3 982 €8 049 €---
814 054 €5 571 €3 824 €8 484 €---
914 335 €5 407 €3 659 €8 929 €---
1014 622 €5 237 €3 490 €9 385 €---
1114 915 €5 062 €3 315 €9 853 €---
1215 213 €4 881 €3 134 €10 332 €---
1315 517 €4 694 €2 946 €10 823 €---
1415 828 €4 500 €2 753 €11 327 €---
1516 144 €4 301 €2 554 €11 843 €---
1616 467 €4 094 €2 347 €12 373 €---
1716 796 €3 881 €2 134 €12 915 €---
1817 132 €3 661 €1 914 €13 471 €---
1917 475 €3 434 €1 686 €14 041 €---
2017 824 €3 198 €1 451 €14 626 €---
2118 181 €2 956 €1 208 €15 225 €---
2218 544 €2 705 €957 €15 840 €---
2318 915 €2 445 €698 €16 470 €---
2419 294 €2 177 €430 €17 116 €---
2519 680 €1 901 €153 €17 779 €---
TOTAL391 897 €150 793 €69 593 €241 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569 €-6 420 €+8 989 €
2+2 569 €0 €+2 569 €
3+2 569 €+593 €+1 976 €
4+2 569 €+2 042 €+527 €
5+2 569 €+2 163 €+406 €
6+2 569 €+2 288 €+281 €
7+2 569 €+2 415 €+154 €
8+2 569 €+2 545 €+24 €
9+2 569 €+2 679 €-110 €
10+2 569 €+2 816 €-247 €
11+2 569 €+2 956 €-387 €
12+2 569 €+3 100 €-531 €
13+2 569 €+3 247 €-678 €
14+2 569 €+3 398 €-829 €
15+2 569 €+3 553 €-984 €
16+2 569 €+3 712 €-1 143 €
17+2 569 €+3 875 €-1 306 €
18+2 569 €+4 041 €-1 472 €
19+2 569 €+4 212 €-1 643 €
20+2 569 €+4 388 €-1 819 €
21+2 569 €+4 568 €-1 999 €
22+2 569 €+4 752 €-2 183 €
23+2 569 €+4 941 €-2 372 €
24+2 569 €+5 135 €-2 566 €
25+2 569 €+5 334 €-2 765 €
Total+64 225 €+72 331 €+-8 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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