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Appartement 6 pièces 84 m²

VilleUssel (19)
Surface84
Coût Total129 392
Loyer Annuel7 589
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 951,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 84 m² - Appartement 6 pièces 84 m²

APPARTEMENT T3 84 m² - Idéalement situé à Ussel, à deux pas des commerces, écoles et services, bel appartement très lumineux en bon état , 2 chambres, grand séjour lumineux, cuisine SDB, WC séparés, rangements. Présence d'une cave et de deux places de parking dans le sous sol pas de travaux à prévoir. Le prix du bien net vendeur est de 75 000,00 euros plus 6,53% TTC d'honoraires charge acquéreur soit un prix total de 79 900,00 euros. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Julie SOULET. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : [URL masquée pour votre sécurité] . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 et 1 850 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021.

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/09/2023

Consommation énergie primaire : 235 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 € et 1 850 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.546173, 2.309748
Total : 129 392
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 43 100
Valeur du bien : 123 000
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7589€/an
Fourchette totale : 503€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6038€ - 9538€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :998 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 832
Prix d'achat :79 900
Décote à l'achat :-3 932 (-4.7%)
Marge achat-revente :-45 560€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 677,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 862,44
Coût de l'assurance :10 998,32
Taxe foncière : 758,89€/an
Soit par mois : 63,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 589 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 392 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 642
Revenus locatifs : +7 589
Charges déductibles : -48 642
Résultat foncier Année 1 : -41 053(Déficit de 41 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 653
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 542 €/an
Revenus locatifs : +7 589
Charges déductibles : -5 542
Résultat foncier Années 2+ : 2 047 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19653.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 58948 6464 348-41 05721 400 €19 657 €19 657 €
27 7415 4314 2322 310--17 348 €
37 8965 3124 1132 584--14 764 €
48 0535 1883 9892 865--11 898 €
58 2145 0603 8613 154--8 744 €
68 3794 9283 7293 451--5 293 €
78 5464 7913 5923 755--1 538 €
88 7174 6503 4514 068---
98 8924 5033 3044 388---
109 0694 3523 1534 718---
119 2514 1952 9965 056---
129 4364 0332 8345 403---
139 6253 8652 6665 759---
149 8173 6922 4936 125---
1510 0133 5122 3136 501---
1610 2143 3272 1286 887---
1710 4183 1341 9367 283---
1810 6262 9361 7377 691---
1910 8392 7301 5318 109---
2011 0562 5171 3198 538---
2111 2772 2971 0998 979---
2211 5022 0708719 432---
2311 7321 8346359 898---
2411 9671 59139210 376---
2512 2061 33914010 868---
TOTAL243 076135 93362 862107 14221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 142
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594-6 420+8 014
2+1 5940+1 594
3+1 5940+1 594
4+1 5940+1 594
5+1 5940+1 594
6+1 5940+1 594
7+1 5940+1 594
8+1 594+759+835
9+1 594+1 317+277
10+1 594+1 415+179
11+1 594+1 517+77
12+1 594+1 621-27
13+1 594+1 728-134
14+1 594+1 838-244
15+1 594+1 950-356
16+1 594+2 066-472
17+1 594+2 185-591
18+1 594+2 307-713
19+1 594+2 433-839
20+1 594+2 561-967
21+1 594+2 694-1 100
22+1 594+2 830-1 236
23+1 594+2 969-1 375
24+1 594+3 113-1 519
25+1 594+3 260-1 666
Total+39 850+32 143+7 707
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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