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Appartement - 2 pièce(s) - 56 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface56m²
Coût Total115 580€
Loyer Annuel9 519€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 535,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ÉVREUX C?UR DE VILLE ? RUE CHARLES CORBEAU Appartement lumineux de 56,23 m² avec vue sur la Cathédrale ? Sans travaux ! Idéalement situé en plein centre-ville, au sein d'une résidence sécurisée et parfaitement entretenue, découvrez ce très bel appartement coup de coeur. Perché au 5ème étage avec ascenseur, il offre une luminosité exceptionnelle et une vue privilégiée. Les prestations du bien : - Espace de vie : Une entrée ouvrant sur un superbe double séjour de 26 m², baigné de lumière et prolongé par un large balcon. - Cuisine : Une cuisine indépendante, entièrement aménagée et équipée. - Coin nuit et eau : Une belle chambre avec rangements intégrés, une salle d'eau fonctionnelle et un WC indépendant. - Chauffage au sol pour un maximum de confort et store déroulant sur balcon. Volets roulants électrique. Annexe : Une cave privative complète ce bien. Parking dans la résidence. Les + : Aucun travaux à prévoir hors remise à votre gout, une situation géographique ultra-recherchée au pied des commerces, et une vue dont on ne se lasse pas. DISPONIBLE DE SUITE ? A VISITER SANS TARDER ! Contact : Ilona RICO Agence Stéphan CEREZO immobilier Ouvert du lundi au vendredi de 9H à 17H.

Surface séjour : 26.23 Année de construction : 1960 Chauffage : Collectif Fenêtre : Double Vitrage Cuisine : Amenagée Ascenceur : oui Interphone : oui

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.024946, 1.152564
Total : 115 580€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 108 700€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9519€/an
Fourchette totale : 660€ - 953€/mois
Fourchette annuelle : 7921€ - 11440€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 920 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 520 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-21 520€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-8 060€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 634,52€
Coût de l'assurance :10 113,25€
Taxe foncière : 951,94€/an
Soit par mois : 79,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si le modèle actuel est ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger à prévoir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'étanchéité des joints.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger à prévoir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et vérification de l'état des rangements intégrés.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (peinture et robinetterie incluses)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€ (peinture et vérification des joints incluses)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 519 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 580 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 028 €
Revenus locatifs : +9 519 €
Charges déductibles : -28 028 €
Résultat foncier Année 1 : -18 509 €(Déficit de 18 509 €)
Imputable sur revenu global : 18 509 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 328 €/an
Revenus locatifs : +9 519 €
Charges déductibles : -5 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 191 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 519 €28 032 €3 975 €-18 512 €18 512 €--
29 710 €5 227 €3 871 €4 482 €---
39 904 €5 119 €3 763 €4 785 €---
410 102 €5 007 €3 651 €5 095 €---
510 304 €4 891 €3 535 €5 413 €---
610 510 €4 771 €3 415 €5 739 €---
710 720 €4 647 €3 291 €6 073 €---
810 935 €4 519 €3 162 €6 416 €---
911 153 €4 385 €3 029 €6 768 €---
1011 377 €4 247 €2 891 €7 129 €---
1111 604 €4 105 €2 748 €7 499 €---
1211 836 €3 957 €2 600 €7 879 €---
1312 073 €3 804 €2 447 €8 269 €---
1412 314 €3 645 €2 289 €8 669 €---
1512 561 €3 481 €2 125 €9 079 €---
1612 812 €3 311 €1 955 €9 500 €---
1713 068 €3 136 €1 779 €9 932 €---
1813 329 €2 954 €1 597 €10 376 €---
1913 596 €2 765 €1 409 €10 831 €---
2013 868 €2 570 €1 213 €11 298 €---
2114 145 €2 368 €1 011 €11 778 €---
2214 428 €2 158 €802 €12 270 €---
2314 717 €1 942 €585 €12 775 €---
2415 011 €1 718 €361 €13 294 €---
2515 311 €1 485 €129 €13 826 €---
TOTAL304 908 €114 246 €57 635 €190 662 €18 512 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 554 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 999 €-5 554 €+7 553 €
2+1 999 €+1 345 €+654 €
3+1 999 €+1 435 €+564 €
4+1 999 €+1 528 €+471 €
5+1 999 €+1 624 €+375 €
6+1 999 €+1 722 €+277 €
7+1 999 €+1 822 €+177 €
8+1 999 €+1 925 €+74 €
9+1 999 €+2 030 €-31 €
10+1 999 €+2 139 €-140 €
11+1 999 €+2 250 €-251 €
12+1 999 €+2 364 €-365 €
13+1 999 €+2 481 €-482 €
14+1 999 €+2 601 €-602 €
15+1 999 €+2 724 €-725 €
16+1 999 €+2 850 €-851 €
17+1 999 €+2 980 €-981 €
18+1 999 €+3 113 €-1 114 €
19+1 999 €+3 249 €-1 250 €
20+1 999 €+3 389 €-1 390 €
21+1 999 €+3 533 €-1 534 €
22+1 999 €+3 681 €-1 682 €
23+1 999 €+3 832 €-1 833 €
24+1 999 €+3 988 €-1 989 €
25+1 999 €+4 148 €-2 149 €
Total+49 975 €+57 199 €+-7 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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