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Vends T2 - 32.53m² - Nice 06000

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface32m²
Coût Total112 480€
Loyer Annuel8 376€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 2 343,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’office notarial SELAS de POULPIQUET Notaires, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : 87 avenue Maréchal Lyautey 06000 NICE

Immobilier.notaires et l’office notarial DE…

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.725960, 7.284265
Total : 112 480€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 31 480€
Valeur du bien : 106 480€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8376€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6575€ - 10670€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 580,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 138,30€
Coût de l'assurance :9 560,80€
Taxe foncière : 837,61€/an
Soit par mois : 69,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol par un nouveau matériau.
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité requises.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 480 €(984 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€, Carrelage 4 m²: 320€, Main d'œuvre: 680€
  • Chambres:840€
    Parquet flottant: 14 m² × 60€/m² = 840€ (pose incluse)
  • Salon:840€
    Revêtement sol: 14 m² × 60€/m² = 840€ (pose incluse)
  • Électricité générale:500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 376 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 319 €
Revenus locatifs : +8 376 €
Charges déductibles : -36 319 €
Résultat foncier Année 1 : -27 943 €(Déficit de 27 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 839 €/an
Revenus locatifs : +8 376 €
Charges déductibles : -4 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6543.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 376 €36 323 €3 623 €-27 947 €21 400 €6 547 €6 547 €
28 544 €4 745 €3 525 €3 799 €--2 748 €
38 715 €4 644 €3 424 €4 071 €---
48 889 €4 539 €3 319 €4 350 €---
59 067 €4 431 €3 211 €4 636 €---
69 248 €4 319 €3 099 €4 929 €---
79 433 €4 204 €2 984 €5 229 €---
89 622 €4 085 €2 865 €5 537 €---
99 814 €3 962 €2 742 €5 852 €---
1010 010 €3 835 €2 614 €6 176 €---
1110 210 €3 703 €2 483 €6 507 €---
1210 415 €3 567 €2 347 €6 847 €---
1310 623 €3 427 €2 207 €7 196 €---
1410 835 €3 282 €2 062 €7 553 €---
1511 052 €3 133 €1 913 €7 919 €---
1611 273 €2 978 €1 758 €8 295 €---
1711 499 €2 818 €1 598 €8 680 €---
1811 729 €2 653 €1 433 €9 075 €---
1911 963 €2 483 €1 263 €9 480 €---
2012 202 €2 307 €1 087 €9 896 €---
2112 446 €2 125 €905 €10 322 €---
2212 695 €1 937 €717 €10 759 €---
2312 949 €1 743 €523 €11 207 €---
2413 208 €1 542 €322 €11 666 €---
2513 472 €1 335 €115 €12 138 €---
TOTAL268 290 €114 119 €52 138 €154 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-6 420 €+8 179 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €+397 €+1 362 €
4+1 759 €+1 305 €+454 €
5+1 759 €+1 391 €+368 €
6+1 759 €+1 479 €+280 €
7+1 759 €+1 569 €+190 €
8+1 759 €+1 661 €+98 €
9+1 759 €+1 756 €+3 €
10+1 759 €+1 853 €-94 €
11+1 759 €+1 952 €-193 €
12+1 759 €+2 054 €-295 €
13+1 759 €+2 159 €-400 €
14+1 759 €+2 266 €-507 €
15+1 759 €+2 376 €-617 €
16+1 759 €+2 489 €-730 €
17+1 759 €+2 604 €-845 €
18+1 759 €+2 723 €-964 €
19+1 759 €+2 844 €-1 085 €
20+1 759 €+2 969 €-1 210 €
21+1 759 €+3 096 €-1 337 €
22+1 759 €+3 228 €-1 469 €
23+1 759 €+3 362 €-1 603 €
24+1 759 €+3 500 €-1 741 €
25+1 759 €+3 641 €-1 882 €
Total+43 975 €+46 251 €+-2 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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