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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpernay (51)
Surface34.5m²
Coût Total71 060€
Loyer Annuel5 109€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 500 €
Surface : 34.5 m²
Prix au m² : 1 057,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, 1 chambre, 1 parking: Parking, Non meublé

Appartement à vendre, d'environ 34,57 m² au 2ème étage avec ascenseur, dans une résidence réhabilité en 2007 et uniquement pour un investisseur. En bon état, il propose 1 chambre avec placard, 1 salle de bains, une kitchenette, 1 séjour lumineux et un stationnement extérieur. Situé à Épernay, proche commodités et transports, ce bien vous ai proposé au prix de 36 500 EUR. Bail commercial en cours avec un loyer de 539,40 euros/ trimestre. Opportunité rare — contactez-nous pour visiter et obtenir plus d'informations. Ref : 128CJ Référence agence : 128

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.038630, 3.946510
Total : 71 060€
Prix d'acquisition : 36 500€
Travaux : 31 640€
Valeur du bien : 68 140€
Frais de notaire : 2 920€
Coût estimé : 2 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34.5m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 426€/mois
Loyer annuel estimé : 5109€/an
Fourchette totale : 344€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 4124€ - 6330€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 842,2 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 556 €
Prix d'achat :36 500 €
Décote à l'achat :-27 056€ (-42.6%)
Marge achat-revente :-7 504€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :347,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 367,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 051,44€
Coût de l'assurance :6 217,75€
Taxe foncière : 510,92€/an
Soit par mois : 42,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 425,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 427,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 640 €(917 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 100€ = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 160€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€ = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:580€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€ = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 109 €/an
Calcul : 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 511 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 893 €
Revenus locatifs : +5 109 €
Charges déductibles : -34 893 €
Résultat foncier Année 1 : -29 784 €(Déficit de 29 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 253 €/an
Revenus locatifs : +5 109 €
Charges déductibles : -3 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8384.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 725 €(65% de 36 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 863 €/an
Calcul : 23 725 € × 3,636% = 863 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 109 €34 895 €2 296 €-29 786 €21 400 €8 386 €8 386 €
25 211 €3 193 €2 234 €2 018 €--6 368 €
35 316 €3 129 €2 170 €2 186 €--4 182 €
45 422 €3 063 €2 103 €2 359 €--1 823 €
55 530 €2 995 €2 035 €2 536 €---
65 641 €2 924 €1 964 €2 717 €---
75 754 €2 851 €1 891 €2 903 €---
85 869 €2 776 €1 816 €3 093 €---
95 986 €2 698 €1 738 €3 289 €---
106 106 €2 617 €1 657 €3 489 €---
116 228 €2 534 €1 574 €3 694 €---
126 353 €2 448 €1 488 €3 905 €---
136 480 €2 359 €1 399 €4 121 €---
146 609 €2 267 €1 308 €4 342 €---
156 741 €2 172 €1 213 €4 569 €---
166 876 €2 074 €1 115 €4 802 €---
177 014 €1 973 €1 014 €5 041 €---
187 154 €1 869 €909 €5 286 €---
197 297 €1 760 €801 €5 537 €---
207 443 €1 649 €689 €5 794 €---
217 592 €1 533 €574 €6 058 €---
227 744 €1 414 €455 €6 330 €---
237 899 €1 291 €332 €6 608 €---
248 057 €1 164 €204 €6 893 €---
258 218 €1 032 €73 €7 185 €---
TOTAL163 649 €88 682 €33 051 €74 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 073 €-6 420 €+7 493 €
2+1 073 €0 €+1 073 €
3+1 073 €0 €+1 073 €
4+1 073 €0 €+1 073 €
5+1 073 €+214 €+859 €
6+1 073 €+815 €+258 €
7+1 073 €+871 €+202 €
8+1 073 €+928 €+145 €
9+1 073 €+987 €+86 €
10+1 073 €+1 047 €+26 €
11+1 073 €+1 108 €-35 €
12+1 073 €+1 171 €-98 €
13+1 073 €+1 236 €-163 €
14+1 073 €+1 303 €-230 €
15+1 073 €+1 371 €-298 €
16+1 073 €+1 441 €-368 €
17+1 073 €+1 512 €-439 €
18+1 073 €+1 586 €-513 €
19+1 073 €+1 661 €-588 €
20+1 073 €+1 738 €-665 €
21+1 073 €+1 818 €-745 €
22+1 073 €+1 899 €-826 €
23+1 073 €+1 982 €-909 €
24+1 073 €+2 068 €-995 €
25+1 073 €+2 156 €-1 083 €
Total+26 825 €+22 490 €+4 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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