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Appartement à vendre

VilleCholet (49)
Surface86m²
Coût Total170 410€
Loyer Annuel11 291€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 476,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/12 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse

Spacieux et idéalement situé, appartement de type 3 de près de 90m2 comprenant une belle entrée sur travertin avec placards, cuisine équipée et aménagée, séjour ouvert sur terrasse et deux chambres. Appartement en bon état et avec garage. Actuellement loué 7 650,76 euros / an HC et seulement chez FONCIA !

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.060254, -0.884403
Total : 170 410€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 33 250€
Valeur du bien : 160 250€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11291€/an
Fourchette totale : 730€ - 1212€/mois
Fourchette annuelle : 8764€ - 14546€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 157,14 €/m²
Basé sur :203 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 514 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-58 514€ (-31.5%)
Marge achat-revente :15 104€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :834,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 877,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 073,05€
Coût de l'assurance :12 780,75€
Taxe foncière : 1 129,10€/an
Soit par mois : 94,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir les deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 250 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 410 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 441 €
Revenus locatifs : +11 291 €
Charges déductibles : -40 441 €
Résultat foncier Année 1 : -29 150 €(Déficit de 29 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 191 €/an
Revenus locatifs : +11 291 €
Charges déductibles : -7 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7750.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 291 €40 447 €5 556 €-29 156 €21 400 €7 756 €7 756 €
211 517 €7 047 €5 407 €4 470 €--3 286 €
311 747 €6 893 €5 252 €4 854 €---
411 982 €6 733 €5 093 €5 249 €---
512 222 €6 568 €4 928 €5 654 €---
612 466 €6 397 €4 757 €6 069 €---
712 715 €6 221 €4 581 €6 494 €---
812 970 €6 039 €4 398 €6 931 €---
913 229 €5 850 €4 210 €7 379 €---
1013 494 €5 656 €4 016 €7 838 €---
1113 764 €5 455 €3 814 €8 309 €---
1214 039 €5 247 €3 607 €8 792 €---
1314 320 €5 032 €3 392 €9 288 €---
1414 606 €4 810 €3 170 €9 796 €---
1514 898 €4 580 €2 940 €10 318 €---
1615 196 €4 343 €2 703 €10 853 €---
1715 500 €4 098 €2 458 €11 402 €---
1815 810 €3 845 €2 204 €11 965 €---
1916 126 €3 583 €1 943 €12 543 €---
2016 449 €3 312 €1 672 €13 136 €---
2116 778 €3 033 €1 392 €13 745 €---
2217 113 €2 744 €1 103 €14 370 €---
2317 456 €2 445 €805 €15 011 €---
2417 805 €2 136 €496 €15 668 €---
2518 161 €1 817 €177 €16 344 €---
TOTAL361 653 €154 331 €80 073 €207 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 371 €-6 420 €+8 791 €
2+2 371 €0 €+2 371 €
3+2 371 €+470 €+1 901 €
4+2 371 €+1 575 €+796 €
5+2 371 €+1 696 €+675 €
6+2 371 €+1 821 €+550 €
7+2 371 €+1 948 €+423 €
8+2 371 €+2 079 €+292 €
9+2 371 €+2 214 €+157 €
10+2 371 €+2 351 €+20 €
11+2 371 €+2 493 €-122 €
12+2 371 €+2 638 €-267 €
13+2 371 €+2 786 €-415 €
14+2 371 €+2 939 €-568 €
15+2 371 €+3 095 €-724 €
16+2 371 €+3 256 €-885 €
17+2 371 €+3 421 €-1 050 €
18+2 371 €+3 590 €-1 219 €
19+2 371 €+3 763 €-1 392 €
20+2 371 €+3 941 €-1 570 €
21+2 371 €+4 124 €-1 753 €
22+2 371 €+4 311 €-1 940 €
23+2 371 €+4 503 €-2 132 €
24+2 371 €+4 701 €-2 330 €
25+2 371 €+4 903 €-2 532 €
Total+59 275 €+62 196 €+-2 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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