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APPARTEMENT DE TYPE 4 A VENDRE

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface106.03m²
Coût Total150 008€
Loyer Annuel12 401€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 106.03 m²
Prix au m² : 1 222,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Votre Agence LOMBARD AGIM vous proprose d'acquérir un bel appartement de Type 4 avec cave et 2 greniers situé au 2ième étage d'un bel immeuble. Cet appartement d'une superficie de 106 m2 se compose d'un couloir d'entrée desservant une cuisine séparée, un beau salon/salle à manger, trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé. Cet appartement est en individuel gaz (chaudière récente) DPE : D N'attendez pas pour visiter 06.70.04.61.26 / tom.transaction@lombard.immo

  • http://www.lombardagim-immobilier.fr/
Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.929506, 2.440529
Total : 150 008€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 10 040€
Valeur du bien : 139 640€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.03m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12401€/an
Fourchette totale : 794€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 9529€ - 16138€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 008€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 776,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 533,80€
Coût de l'assurance :13 500,72€
Taxe foncière : 1 240,10€/an
Soit par mois : 103,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière récente en individuel gaz.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 11 m² (5 m² + 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 040 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 680€
    Remplacement de la robinetterie: 1 unité × 800€ = 800€, Peinture des murs: 11 m² × 40€/m² = 440€, Main d'œuvre: 440€
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Électricité:2 520€
    Mise aux normes de l'électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 401 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 008 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 647 €
Revenus locatifs : +12 401 €
Charges déductibles : -16 647 €
Résultat foncier Année 1 : -4 246 €(Déficit de 4 246 €)
Imputable sur revenu global : 4 246 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 607 €/an
Revenus locatifs : +12 401 €
Charges déductibles : -6 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 794 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 401 €16 652 €4 832 €-4 251 €4 251 €--
212 649 €6 481 €4 701 €6 168 €---
312 902 €6 346 €4 566 €6 556 €---
413 160 €6 206 €4 426 €6 954 €---
513 423 €6 062 €4 282 €7 361 €---
613 692 €5 913 €4 133 €7 778 €---
713 966 €5 760 €3 979 €8 206 €---
814 245 €5 601 €3 821 €8 644 €---
914 530 €5 437 €3 656 €9 093 €---
1014 820 €5 267 €3 487 €9 553 €---
1115 117 €5 092 €3 312 €10 025 €---
1215 419 €4 911 €3 131 €10 508 €---
1315 727 €4 724 €2 944 €11 004 €---
1416 042 €4 530 €2 750 €11 511 €---
1516 363 €4 331 €2 551 €12 032 €---
1616 690 €4 125 €2 345 €12 565 €---
1717 024 €3 912 €2 132 €13 112 €---
1817 364 €3 692 €1 912 €13 673 €---
1917 712 €3 464 €1 684 €14 247 €---
2018 066 €3 229 €1 449 €14 836 €---
2118 427 €2 987 €1 207 €15 440 €---
2218 796 €2 736 €956 €16 060 €---
2319 172 €2 477 €697 €16 695 €---
2419 555 €2 210 €430 €17 345 €---
2519 946 €1 933 €153 €18 013 €---
TOTAL397 207 €124 077 €69 534 €273 130 €4 251 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 275 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 604 €-1 275 €+3 879 €
2+2 604 €+1 850 €+754 €
3+2 604 €+1 967 €+637 €
4+2 604 €+2 086 €+518 €
5+2 604 €+2 208 €+396 €
6+2 604 €+2 333 €+271 €
7+2 604 €+2 462 €+142 €
8+2 604 €+2 593 €+11 €
9+2 604 €+2 728 €-124 €
10+2 604 €+2 866 €-262 €
11+2 604 €+3 008 €-404 €
12+2 604 €+3 153 €-549 €
13+2 604 €+3 301 €-697 €
14+2 604 €+3 453 €-849 €
15+2 604 €+3 610 €-1 006 €
16+2 604 €+3 770 €-1 166 €
17+2 604 €+3 934 €-1 330 €
18+2 604 €+4 102 €-1 498 €
19+2 604 €+4 274 €-1 670 €
20+2 604 €+4 451 €-1 847 €
21+2 604 €+4 632 €-2 028 €
22+2 604 €+4 818 €-2 214 €
23+2 604 €+5 008 €-2 404 €
24+2 604 €+5 204 €-2 600 €
25+2 604 €+5 404 €-2 800 €
Total+65 100 €+81 939 €+-16 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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