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Buxerolles - pavillon a rénover de 163 m2 habitables

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface163m²
Coût Total281 972€
Loyer Annuel18 187€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 073,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 163 m², 8 pièces, 1009 m² de terrain

Seulement Chez Les Agents86 Immo Mignaloux. Buxerolles, limite Poitiers, pavillon indépendant sur-sol intégral de 163 m2 habitables + surface utile totalement aménageable, à rénover entièrement comprenant : entrée avec couloir, séjour-salon, cuisine séparée, 6 chambres, salle de bains, 2 toilettes, chaufferie, grand garage. Terrain clos arboré d'environ 1000 m2. Prix honoraires de vente inclus 174 900 euros. Prix hors honoraires de transaction 169 000 euros. Honoraires au forfait 5 900 € ttc. Les honoraires de transaction seront à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3670 € et 5020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). 2 agences immobilières Agents86.Immo à votre serviceMignaloux-Beauvoir [Coordonnées masquées] / Poitiers [Coordonnées masquées]

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.586990, 0.342650
Total : 281 972€
Prix d'acquisition : 174 900€
Travaux : 93 080€
Valeur du bien : 267 980€
Frais de notaire : 13 992€
Coût estimé : 13 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1516€/mois
Loyer annuel estimé : 18187€/an
Fourchette totale : 1205€ - 1906€/mois
Fourchette annuelle : 14465€ - 22868€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 469,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 289,44€
Coût de l'assurance :24 672,55€
Taxe foncière : 1 818,74€/an
Soit par mois : 151,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 515,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 621,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés et décorations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 080 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation toiture: 163 m² × 60€/m² = 9780€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12600€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 187 €/an
Calcul : 1 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 972 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 183 €
Revenus locatifs : +18 187 €
Charges déductibles : -105 183 €
Résultat foncier Année 1 : -86 995 €(Déficit de 86 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 103 €/an
Revenus locatifs : +18 187 €
Charges déductibles : -12 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65595.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685 €(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 187 €105 192 €9 306 €-87 004 €21 400 €65 604 €65 604 €
218 551 €11 863 €9 057 €6 688 €--58 916 €
318 922 €11 605 €8 799 €7 317 €--51 599 €
419 301 €11 339 €8 533 €7 962 €--43 637 €
519 687 €11 064 €8 258 €8 623 €--35 014 €
620 080 €10 779 €7 973 €9 301 €--25 713 €
720 482 €10 485 €7 679 €9 997 €--15 715 €
820 892 €10 180 €7 375 €10 711 €--5 004 €
921 309 €9 866 €7 060 €11 444 €---
1021 736 €9 540 €6 735 €12 195 €---
1122 170 €9 204 €6 399 €12 966 €---
1222 614 €8 856 €6 051 €13 757 €---
1323 066 €8 497 €5 691 €14 569 €---
1423 527 €8 125 €5 320 €15 402 €---
1523 998 €7 741 €4 935 €16 257 €---
1624 478 €7 344 €4 538 €17 134 €---
1724 967 €6 933 €4 127 €18 035 €---
1825 467 €6 508 €3 702 €18 959 €---
1925 976 €6 069 €3 263 €19 907 €---
2026 496 €5 615 €2 809 €20 881 €---
2127 026 €5 145 €2 340 €21 880 €---
2227 566 €4 660 €1 854 €22 906 €---
2328 117 €4 158 €1 353 €23 959 €---
2428 680 €3 639 €834 €25 040 €---
2529 253 €3 103 €297 €26 150 €---
TOTAL582 548 €297 510 €134 289 €285 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 819 €-6 420 €+10 239 €
2+3 819 €0 €+3 819 €
3+3 819 €0 €+3 819 €
4+3 819 €0 €+3 819 €
5+3 819 €0 €+3 819 €
6+3 819 €0 €+3 819 €
7+3 819 €0 €+3 819 €
8+3 819 €0 €+3 819 €
9+3 819 €+1 932 €+1 887 €
10+3 819 €+3 659 €+160 €
11+3 819 €+3 890 €-71 €
12+3 819 €+4 127 €-308 €
13+3 819 €+4 371 €-552 €
14+3 819 €+4 621 €-802 €
15+3 819 €+4 877 €-1 058 €
16+3 819 €+5 140 €-1 321 €
17+3 819 €+5 410 €-1 591 €
18+3 819 €+5 688 €-1 869 €
19+3 819 €+5 972 €-2 153 €
20+3 819 €+6 264 €-2 445 €
21+3 819 €+6 564 €-2 745 €
22+3 819 €+6 872 €-3 053 €
23+3 819 €+7 188 €-3 369 €
24+3 819 €+7 512 €-3 693 €
25+3 819 €+7 845 €-4 026 €
Total+95 475 €+85 511 €+9 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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