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T3 d'angle sans vis à vis

Bien expiré
VilleLyon 8e (69)
Surface67m²
Coût Total179 840€
Loyer Annuel11 460€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 134,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité 62 rue Philippe Fabia dans résidence 1975, T3 d'angle 66.79 m2 loi Carrez, expo sud et ouest sans vis à vis, 2ème étage avec ascenseur, cuisine séparée équipée (four, plaque, hotte), cellier, 2 chambres, WC séparé et grande salle de bains avec baignoire et douche. Double vitrage, tableau électrique à réviser, état général à rafraîchir. Chauffage collectif radiateurs. Charges 228€/mois chauffage-eaux-gaz cuisinière compris. Résidence fermée avec gardienne, stationnement libre dans la résidence. Tous commerces à proximité, Tram T6 au pied de l'immeuble. Taxe foncière 880€ / an.

Ville : Lyon 8e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69008
Coordonnées : 45.724840, 4.872460
Total : 179 840€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 168 400€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.25€/m²/mois
Fourchette : 11.17€ - 18.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11460€/an
Fourchette totale : 748€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 8981€ - 14623€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 928,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 361,94€
Coût de l'assurance :15 286,40€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 228,00€/mois
Soit par an : 2 736,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 954,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif, si nécessaire, pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - État général à rafraîchir, vérification nécessaire pour garantir le confort thermique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Révision du tableau électrique pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général à rafraîchir - tableau électrique à réviser pour garantir la sécurité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification du parquet dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie avec peinture.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système = 10500€ (coût moyen pour un système de chauffage collectif incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète = 10000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:360€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:700€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:240€
    Rafraîchissement buanderie: 4 m² × 60€/m² = 240€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué pour chauffage et cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 460 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 736 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 414 €
Revenus locatifs : +11 460 €
Charges déductibles : -35 414 €
Résultat foncier Année 1 : -23 955 €(Déficit de 23 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 014 €/an
Revenus locatifs : +11 460 €
Charges déductibles : -10 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2554.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 460 €35 420 €5 792 €-23 960 €21 400 €2 560 €2 560 €
211 689 €9 863 €5 636 €1 826 €--735 €
311 923 €9 701 €5 474 €2 221 €---
412 161 €9 534 €5 307 €2 627 €---
512 404 €9 361 €5 134 €3 043 €---
612 652 €9 183 €4 955 €3 470 €---
712 905 €8 998 €4 771 €3 907 €---
813 163 €8 808 €4 580 €4 356 €---
913 427 €8 611 €4 384 €4 816 €---
1013 695 €8 408 €4 180 €5 288 €---
1113 969 €8 198 €3 970 €5 772 €---
1214 249 €7 981 €3 753 €6 268 €---
1314 534 €7 756 €3 529 €6 777 €---
1414 824 €7 525 €3 297 €7 299 €---
1515 121 €7 286 €3 058 €7 835 €---
1615 423 €7 038 €2 811 €8 385 €---
1715 732 €6 783 €2 555 €8 949 €---
1816 046 €6 519 €2 292 €9 527 €---
1916 367 €6 247 €2 019 €10 121 €---
2016 694 €5 965 €1 738 €10 729 €---
2117 028 €5 674 €1 447 €11 354 €---
2217 369 €5 374 €1 146 €11 995 €---
2317 716 €5 063 €836 €12 653 €---
2418 071 €4 742 €515 €13 328 €---
2518 432 €4 411 €184 €14 021 €---
TOTAL367 054 €214 448 €83 362 €152 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 407 €-6 420 €+8 827 €
2+2 407 €0 €+2 407 €
3+2 407 €+446 €+1 961 €
4+2 407 €+788 €+1 619 €
5+2 407 €+913 €+1 494 €
6+2 407 €+1 041 €+1 366 €
7+2 407 €+1 172 €+1 235 €
8+2 407 €+1 307 €+1 100 €
9+2 407 €+1 445 €+962 €
10+2 407 €+1 586 €+821 €
11+2 407 €+1 731 €+676 €
12+2 407 €+1 880 €+527 €
13+2 407 €+2 033 €+374 €
14+2 407 €+2 190 €+217 €
15+2 407 €+2 351 €+56 €
16+2 407 €+2 515 €-108 €
17+2 407 €+2 685 €-278 €
18+2 407 €+2 858 €-451 €
19+2 407 €+3 036 €-629 €
20+2 407 €+3 219 €-812 €
21+2 407 €+3 406 €-999 €
22+2 407 €+3 599 €-1 192 €
23+2 407 €+3 796 €-1 389 €
24+2 407 €+3 998 €-1 591 €
25+2 407 €+4 206 €-1 799 €
Total+60 175 €+45 782 €+14 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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