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Appartement à vendre

VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface84.5m²
Coût Total248 400€
Loyer Annuel16 763€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 84.5 m²
Prix au m² : 2 721,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 38 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, Interphone, Pas de cave

Dans une résidence récente de 2023 et encore sous garantie décennale, découvrez ce superbe appartement de 84 m², lumineux et sans travaux. Idéalement situé à proximité des transports, écoles, commerces et axes autoroutiers. Il se compose d'un grand séjour, de trois chambres, d'une cuisine équipée et aménagée, d'une salle de bains, de WC séparés et de nombreux rangements. Possibilité d'être vendu entièrement meublé et équipé : il ne vous reste plus qu'à poser vos valises ! Cette annonce vous est proposée par LESAGE Thomas - EI - N°RSAC: 892322991, Enregistré à de PONTOISE

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.957522, 2.357952
Total : 248 400€
Prix d'acquisition : 230 000€
Valeur du bien : 230 000€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.5m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1397€/mois
Loyer annuel estimé : 16763€/an
Fourchette totale : 1060€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 12716€ - 22098€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 861,17 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 769 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-11 769€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-6 631€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :93,15€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 303,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 748,05€
Coût de l'assurance :27 945,00€
Taxe foncière : 1 676,30€/an
Soit par mois : 139,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 396,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 71 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 763 €/an
Calcul : 1 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 400 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 118 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 676 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 762 €/an
Revenus locatifs : +16 763 €
Charges déductibles : -10 762 €
Résultat foncier : 6 001 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 763 €10 770 €7 976 €5 993 €---
217 098 €10 554 €7 760 €6 544 €---
317 440 €10 331 €7 537 €7 109 €---
417 789 €10 100 €7 306 €7 689 €---
518 145 €9 862 €7 068 €8 283 €---
618 508 €9 616 €6 822 €8 892 €---
718 878 €9 362 €6 568 €9 516 €---
819 255 €9 099 €6 305 €10 156 €---
919 641 €8 828 €6 034 €10 812 €---
1020 033 €8 548 €5 754 €11 485 €---
1120 434 €8 259 €5 465 €12 175 €---
1220 843 €7 960 €5 166 €12 883 €---
1321 260 €7 651 €4 857 €13 609 €---
1421 685 €7 332 €4 538 €14 353 €---
1522 118 €7 003 €4 208 €15 116 €---
1622 561 €6 662 €3 868 €15 899 €---
1723 012 €6 311 €3 517 €16 701 €---
1823 472 €5 947 €3 153 €17 525 €---
1923 942 €5 572 €2 778 €18 369 €---
2024 421 €5 185 €2 391 €19 236 €---
2124 909 €4 784 €1 990 €20 125 €---
2225 407 €4 371 €1 577 €21 036 €---
2325 915 €3 944 €1 150 €21 972 €---
2426 434 €3 502 €708 €22 931 €---
2526 962 €3 047 €253 €23 916 €---
TOTAL536 925 €184 601 €114 748 €352 324 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 520 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 520 €+1 798 €+1 722 €
2+3 520 €+1 963 €+1 557 €
3+3 520 €+2 133 €+1 387 €
4+3 520 €+2 307 €+1 213 €
5+3 520 €+2 485 €+1 035 €
6+3 520 €+2 667 €+853 €
7+3 520 €+2 855 €+665 €
8+3 520 €+3 047 €+473 €
9+3 520 €+3 244 €+276 €
10+3 520 €+3 446 €+74 €
11+3 520 €+3 653 €-133 €
12+3 520 €+3 865 €-345 €
13+3 520 €+4 083 €-563 €
14+3 520 €+4 306 €-786 €
15+3 520 €+4 535 €-1 015 €
16+3 520 €+4 770 €-1 250 €
17+3 520 €+5 010 €-1 490 €
18+3 520 €+5 257 €-1 737 €
19+3 520 €+5 511 €-1 991 €
20+3 520 €+5 771 €-2 251 €
21+3 520 €+6 037 €-2 517 €
22+3 520 €+6 311 €-2 791 €
23+3 520 €+6 591 €-3 071 €
24+3 520 €+6 879 €-3 359 €
25+3 520 €+7 175 €-3 655 €
Total+88 000 €+105 697 €+-17 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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