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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface30m²
Coût Total63 000€
Loyer Annuel4 159€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 30 m², Studio, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans un immeuble au ravalement de façade récent, rue de Parigny. , Au 4ème et dernier étage avec ascenseur, agréable appartement T1 de 30 m² comprenant pièce principale avec balcon, cuisine séparée, salle de bains avec WC, dressing. , Fenêtre PVC double vitrage. , Parking collectif. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété de 79 lots, charges annuelles: 1136 €.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.981960, 3.165890
Total : 63 000€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 60 600€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 347€/mois
Loyer annuel estimé : 4159€/an
Fourchette totale : 270€ - 444€/mois
Fourchette annuelle : 3245€ - 5331€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,09 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 643 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-2 643€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-30 357€ (-93.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 341,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 922,22€
Coût de l'assurance :7 560,00€
Taxe foncière : 415,90€/an
Soit par mois : 34,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,67€/mois
Soit par an : 1 136,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 346,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(1 020 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 159 €/an
Calcul : 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 650 €
Revenus locatifs : +4 159 €
Charges déductibles : -34 650 €
Résultat foncier Année 1 : -30 491 €(Déficit de 30 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 050 €/an
Revenus locatifs : +4 159 €
Charges déductibles : -4 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9091.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 159 €34 652 €2 198 €-30 494 €21 400 €9 094 €9 094 €
24 242 €3 995 €2 141 €247 €--8 847 €
34 327 €3 936 €2 081 €391 €--8 455 €
44 414 €3 874 €2 020 €539 €--7 916 €
54 502 €3 810 €1 956 €691 €--7 225 €
64 592 €3 744 €1 890 €847 €--6 377 €
74 684 €3 676 €1 822 €1 008 €--5 369 €
84 777 €3 605 €1 751 €1 172 €--4 197 €
94 873 €3 532 €1 677 €1 341 €--2 856 €
104 970 €3 456 €1 601 €1 515 €--1 341 €
115 070 €3 377 €1 523 €1 693 €---
125 171 €3 295 €1 441 €1 876 €---
135 275 €3 211 €1 356 €2 064 €---
145 380 €3 123 €1 269 €2 257 €---
155 488 €3 033 €1 178 €2 455 €---
165 597 €2 939 €1 084 €2 659 €---
175 709 €2 841 €987 €2 868 €---
185 824 €2 740 €886 €3 083 €---
195 940 €2 636 €782 €3 304 €---
206 059 €2 528 €674 €3 531 €---
216 180 €2 416 €562 €3 764 €---
226 304 €2 300 €445 €4 004 €---
236 430 €2 179 €325 €4 250 €---
246 558 €2 055 €201 €4 503 €---
256 689 €1 926 €72 €4 764 €---
TOTAL133 213 €108 880 €31 922 €24 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+873 €-6 420 €+7 293 €
2+873 €0 €+873 €
3+873 €0 €+873 €
4+873 €0 €+873 €
5+873 €0 €+873 €
6+873 €0 €+873 €
7+873 €0 €+873 €
8+873 €0 €+873 €
9+873 €0 €+873 €
10+873 €0 €+873 €
11+873 €+105 €+768 €
12+873 €+563 €+310 €
13+873 €+619 €+254 €
14+873 €+677 €+196 €
15+873 €+737 €+136 €
16+873 €+798 €+75 €
17+873 €+860 €+13 €
18+873 €+925 €-52 €
19+873 €+991 €-118 €
20+873 €+1 059 €-186 €
21+873 €+1 129 €-256 €
22+873 €+1 201 €-328 €
23+873 €+1 275 €-402 €
24+873 €+1 351 €-478 €
25+873 €+1 429 €-556 €
Total+21 825 €+7 300 €+14 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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