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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface90
Coût Total103 700
Loyer Annuel11 814
Rentabilité11.39%
Cashflow/mois+349
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 911,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Digicode

Situé à Évreux, dans le secteur de La Madeleine, découvrez cet appartement 5 pièces offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéal pour une famille ou un investissement locatif.

Dès l'entrée, vous profitez d'un espace de vie agréable avec un séjour lumineux ouvert sur un salon, offrant un volume confortable pour vos moments du quotidien. La cuisine indépendante, permet également d'y aménager un espace repas.

Côté nuit, l'appartement propose 3 chambres, parfait pour une famille, une colocation ou un projet locatif. Vous disposerez également d'une salle de bains, de WC séparés, d'un balcon ainsi que de plusieurs espaces de rangement (cellier, débarras), un vrai plus au quotidien. Un appartement bien entretenu et bien agencé, qui offre une excellente base.

Avec la possibilité d'avoir une chambre supplémentaire, il peut rapidement devenir un bien très agréable à vivre ou un investissement performant. Copropriété de 160 lots - dont 80 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2.00 euros. Joseph COBAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999 531 353 - EVREUX.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.008938, 1.160571
Total : 103 700
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 15 140
Valeur du bien : 97 140
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11814€/an
Fourchette totale : 810€ - 1196€/mois
Fourchette annuelle : 9722€ - 14357€/an
Rentabilité brute :11.39%
Fourchette de rentabilité :9.37% - 13.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,38 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 724
Prix d'achat :82 000
Décote à l'achat :-29 724 (-26.6%)
Marge achat-revente :8 024€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 232,96
Coût de l'assurance :9 073,75
Taxe foncière : 1 181,42€/an
Soit par mois : 98,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,17€/mois
Soit par an : 2,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 984,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 140(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 900
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1300€ = 3600€
  • Chambres:1 440
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:800
    Tableau électrique: 1 × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 814 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 033
Revenus locatifs : +11 814
Charges déductibles : -20 033
Résultat foncier Année 1 : -8 219(Déficit de 8 219 €)
Imputable sur revenu global : 8 219
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 893 €/an
Revenus locatifs : +11 814
Charges déductibles : -4 893
Résultat foncier Années 2+ : 6 921 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 81420 0373 350-8 2238 223 €--
212 0504 8063 2607 244---
312 2914 7133 1667 579---
412 5374 6163 0707 921---
512 7884 5162 9708 272---
613 0444 4132 8678 631---
713 3054 3062 7608 998---
813 5714 1962 6509 374---
913 8424 0832 5369 760---
1014 1193 9652 41910 154---
1114 4013 8442 29710 558---
1214 6893 7182 17210 971---
1314 9833 5882 04211 395---
1415 2833 4551 90811 828---
1515 5893 3161 77012 272---
1615 9003 1731 62712 727---
1716 2183 0251 47913 193---
1816 5432 8731 32613 670---
1916 8742 7151 16914 158---
2017 2112 5521 00614 659---
2117 5552 38483715 171---
2217 9062 21066415 696---
2318 2652 03048416 234---
2418 6301 84429816 785---
2519 0021 65310617 350---
TOTAL378 412102 03248 233276 3808 223Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 467
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 380
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 481-2 467+4 948
2+2 481+2 173+308
3+2 481+2 274+207
4+2 481+2 376+105
5+2 481+2 482-1
6+2 481+2 589-108
7+2 481+2 699-218
8+2 481+2 812-331
9+2 481+2 928-447
10+2 481+3 046-565
11+2 481+3 167-686
12+2 481+3 291-810
13+2 481+3 418-937
14+2 481+3 549-1 068
15+2 481+3 682-1 201
16+2 481+3 818-1 337
17+2 481+3 958-1 477
18+2 481+4 101-1 620
19+2 481+4 248-1 767
20+2 481+4 398-1 917
21+2 481+4 551-2 070
22+2 481+4 709-2 228
23+2 481+4 870-2 389
24+2 481+5 036-2 555
25+2 481+5 205-2 724
Total+62 025+82 914+-20 889
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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