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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface90m²
Coût Total103 700€
Loyer Annuel11 814€
Rentabilité11.39%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 911,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Digicode

Situé à Évreux, dans le secteur de La Madeleine, découvrez cet appartement 5 pièces offrant de beaux volumes et un fort potentiel, idéal pour une famille ou un investissement locatif.

Dès l'entrée, vous profitez d'un espace de vie agréable avec un séjour lumineux ouvert sur un salon, offrant un volume confortable pour vos moments du quotidien. La cuisine indépendante, permet également d'y aménager un espace repas.

Côté nuit, l'appartement propose 3 chambres, parfait pour une famille, une colocation ou un projet locatif. Vous disposerez également d'une salle de bains, de WC séparés, d'un balcon ainsi que de plusieurs espaces de rangement (cellier, débarras), un vrai plus au quotidien. Un appartement bien entretenu et bien agencé, qui offre une excellente base.

Avec la possibilité d'avoir une chambre supplémentaire, il peut rapidement devenir un bien très agréable à vivre ou un investissement performant. Copropriété de 160 lots - dont 80 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2.00 euros. Joseph COBAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999 531 353 - EVREUX.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.008938, 1.160571
Total : 103 700€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 15 140€
Valeur du bien : 97 140€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11814€/an
Fourchette totale : 810€ - 1196€/mois
Fourchette annuelle : 9722€ - 14357€/an
Rentabilité brute :11.39%
Fourchette de rentabilité :9.37% - 13.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,38 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 724 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-29 724€ (-26.6%)
Marge achat-revente :8 024€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 232,96€
Coût de l'assurance :9 073,75€
Taxe foncière : 1 181,42€/an
Soit par mois : 98,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,17€/mois
Soit par an : 2,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 984,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 140 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 900€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1300€ = 3600€
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 1 × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 814 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 033 €
Revenus locatifs : +11 814 €
Charges déductibles : -20 033 €
Résultat foncier Année 1 : -8 219 €(Déficit de 8 219 €)
Imputable sur revenu global : 8 219 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 893 €/an
Revenus locatifs : +11 814 €
Charges déductibles : -4 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 921 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 814 €20 037 €3 350 €-8 223 €8 223 €--
212 050 €4 806 €3 260 €7 244 €---
312 291 €4 713 €3 166 €7 579 €---
412 537 €4 616 €3 070 €7 921 €---
512 788 €4 516 €2 970 €8 272 €---
613 044 €4 413 €2 867 €8 631 €---
713 305 €4 306 €2 760 €8 998 €---
813 571 €4 196 €2 650 €9 374 €---
913 842 €4 083 €2 536 €9 760 €---
1014 119 €3 965 €2 419 €10 154 €---
1114 401 €3 844 €2 297 €10 558 €---
1214 689 €3 718 €2 172 €10 971 €---
1314 983 €3 588 €2 042 €11 395 €---
1415 283 €3 455 €1 908 €11 828 €---
1515 589 €3 316 €1 770 €12 272 €---
1615 900 €3 173 €1 627 €12 727 €---
1716 218 €3 025 €1 479 €13 193 €---
1816 543 €2 873 €1 326 €13 670 €---
1916 874 €2 715 €1 169 €14 158 €---
2017 211 €2 552 €1 006 €14 659 €---
2117 555 €2 384 €837 €15 171 €---
2217 906 €2 210 €664 €15 696 €---
2318 265 €2 030 €484 €16 234 €---
2418 630 €1 844 €298 €16 785 €---
2519 002 €1 653 €106 €17 350 €---
TOTAL378 412 €102 032 €48 233 €276 380 €8 223 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 467 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 481 €-2 467 €+4 948 €
2+2 481 €+2 173 €+308 €
3+2 481 €+2 274 €+207 €
4+2 481 €+2 376 €+105 €
5+2 481 €+2 482 €-1 €
6+2 481 €+2 589 €-108 €
7+2 481 €+2 699 €-218 €
8+2 481 €+2 812 €-331 €
9+2 481 €+2 928 €-447 €
10+2 481 €+3 046 €-565 €
11+2 481 €+3 167 €-686 €
12+2 481 €+3 291 €-810 €
13+2 481 €+3 418 €-937 €
14+2 481 €+3 549 €-1 068 €
15+2 481 €+3 682 €-1 201 €
16+2 481 €+3 818 €-1 337 €
17+2 481 €+3 958 €-1 477 €
18+2 481 €+4 101 €-1 620 €
19+2 481 €+4 248 €-1 767 €
20+2 481 €+4 398 €-1 917 €
21+2 481 €+4 551 €-2 070 €
22+2 481 €+4 709 €-2 228 €
23+2 481 €+4 870 €-2 389 €
24+2 481 €+5 036 €-2 555 €
25+2 481 €+5 205 €-2 724 €
Total+62 025 €+82 914 €+-20 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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