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Plateau habitation ou commerce à rénover

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface90m²
Coût Total123 000€
Loyer Annuel10 187€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose ce plateau de 90 m² à rénover, situé à Châlons-en-Champagne. Après travaux cet appartement en RdC de 3 pièces comprendra 1 ou 2 chambres. Ce bien nécessite des travaux de rénovation importants. Il se compose d'un espace ouvert pouvant accueillir un usage d'habitation ou de commerce.

  • Besoin de rénovation
  • Possibilité d'usage commercial ou d'habitation Le bien est situé dans le centre-ville de Châlons-en-Champagne. Classe énergie D - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.954580, 4.337300
Total : 123 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 669€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8023€ - 12934€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,46 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 952 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-32 952€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-15 048€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 651,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 126,13€
Coût de l'assurance :10 455,00€
Taxe foncière : 1 018,65€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 400€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 712 €
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -47 712 €
Résultat foncier Année 1 : -37 526 €(Déficit de 37 526 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 26 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 712 €/an
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -5 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26825.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 187 €47 716 €4 279 €-37 530 €10 700 €26 830 €26 830 €
210 390 €5 605 €4 168 €4 786 €--22 044 €
310 598 €5 489 €4 052 €5 109 €--16 935 €
410 810 €5 369 €3 932 €5 441 €--11 494 €
511 026 €5 245 €3 808 €5 782 €--5 712 €
611 247 €5 116 €3 679 €6 131 €---
711 472 €4 983 €3 546 €6 489 €---
811 701 €4 844 €3 408 €6 857 €---
911 935 €4 701 €3 265 €7 234 €---
1012 174 €4 553 €3 117 €7 620 €---
1112 417 €4 400 €2 963 €8 017 €---
1212 666 €4 241 €2 804 €8 425 €---
1312 919 €4 076 €2 640 €8 843 €---
1413 177 €3 906 €2 469 €9 271 €---
1513 441 €3 729 €2 293 €9 711 €---
1613 710 €3 547 €2 110 €10 163 €---
1713 984 €3 357 €1 920 €10 627 €---
1814 264 €3 161 €1 724 €11 103 €---
1914 549 €2 958 €1 521 €11 591 €---
2014 840 €2 747 €1 310 €12 093 €---
2115 137 €2 529 €1 092 €12 608 €---
2215 439 €2 303 €866 €13 136 €---
2315 748 €2 069 €633 €13 679 €---
2416 063 €1 827 €390 €14 236 €---
2516 384 €1 576 €139 €14 808 €---
TOTAL326 277 €140 047 €62 126 €186 230 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-3 210 €+5 349 €
2+2 139 €0 €+2 139 €
3+2 139 €0 €+2 139 €
4+2 139 €0 €+2 139 €
5+2 139 €0 €+2 139 €
6+2 139 €+126 €+2 013 €
7+2 139 €+1 947 €+192 €
8+2 139 €+2 057 €+82 €
9+2 139 €+2 170 €-31 €
10+2 139 €+2 286 €-147 €
11+2 139 €+2 405 €-266 €
12+2 139 €+2 527 €-388 €
13+2 139 €+2 653 €-514 €
14+2 139 €+2 781 €-642 €
15+2 139 €+2 913 €-774 €
16+2 139 €+3 049 €-910 €
17+2 139 €+3 188 €-1 049 €
18+2 139 €+3 331 €-1 192 €
19+2 139 €+3 477 €-1 338 €
20+2 139 €+3 628 €-1 489 €
21+2 139 €+3 782 €-1 643 €
22+2 139 €+3 941 €-1 802 €
23+2 139 €+4 104 €-1 965 €
24+2 139 €+4 271 €-2 132 €
25+2 139 €+4 442 €-2 303 €
Total+53 475 €+55 869 €+-2 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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