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Belle demeure de caractère au cœur de CLAIRAC (47) , 1h de Bordeaux, 3h de Paris

VilleClairac (47)
Surface225m²
Coût Total235 292€
Loyer Annuel17 997€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 755,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Laissez vous surprendre par cette élégante maison de pierre datant de 1780, située au cœur du charmant village de Clairac Derrière sa façade pleine de caractère se dévoile une belle demeure familiale de 225m², offrant de généreux volumes, une agréable luminosité et de nombreuses possibilités d'aménagement avec sa pièce de vie de 69m² ouverte sur la cuisine , son salon , ses 4 chambres , 1 dressing XXL et un espace de 30m² pour une salle de jeux, de sport, un bureau, un atelier...etc Le jardin de 289m² et ses plusieurs terrasses suscitent aussi la surprise et le plaisir. Sans oublier la cave et le garage qui apportent un confort supplémentaire. Une maison qui a traversé le temps à découvrir...et peut être une histoire à commencer Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°791 235 708 - Greffe de AGEN) Nicole MUCHIUT Entrepreneur Individuel 06 87 39 28 64 - Réf.971358 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-B.pdf

Ville : Clairac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47320
Coordonnées : 44.362759, 0.382307
Total : 235 292€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 221 700€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1500€/mois
Loyer annuel estimé : 17997€/an
Fourchette totale : 1166€ - 1929€/mois
Fourchette annuelle : 13991€ - 23149€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,54 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 072 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-78 172€ (-31.5%)
Marge achat-revente :12 780€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 245,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 186,20€
Coût de l'assurance :28 235,04€
Taxe foncière : 1 799,65€/an
Soit par mois : 149,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 499,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 395,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - mise aux normes nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau
Raison: Mise aux normes nécessaire pour sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Électricité:2 880€
    Mise aux normes électricité 4 chambres: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds salon 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Électricité:1 440€
    Mise aux normes électricité salon: 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Second œuvre général - Électricité générale:2 400€
    Mise à jour tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Second œuvre général - Plomberie générale:1 440€
    Vérification plomberie: 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clairac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Calcul : 1 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 292 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 370 €
Revenus locatifs : +17 997 €
Charges déductibles : -62 370 €
Résultat foncier Année 1 : -44 374 €(Déficit de 44 374 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 33 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 570 €/an
Revenus locatifs : +17 997 €
Charges déductibles : -10 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 33673.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 997 €62 378 €7 649 €-44 381 €10 700 €33 681 €33 681 €
218 356 €10 372 €7 443 €7 985 €--25 696 €
318 724 €10 159 €7 230 €8 565 €--17 131 €
419 098 €9 938 €7 009 €9 160 €--7 972 €
519 480 €9 711 €6 782 €9 769 €---
619 870 €9 476 €6 547 €10 394 €---
720 267 €9 233 €6 304 €11 034 €---
820 672 €8 982 €6 053 €11 690 €---
921 086 €8 723 €5 794 €12 363 €---
1021 507 €8 455 €5 526 €13 053 €---
1121 938 €8 178 €5 249 €13 760 €---
1222 376 €7 891 €4 962 €14 485 €---
1322 824 €7 596 €4 666 €15 228 €---
1423 280 €7 290 €4 361 €15 991 €---
1523 746 €6 974 €4 045 €16 772 €---
1624 221 €6 647 €3 718 €17 573 €---
1724 705 €6 310 €3 381 €18 395 €---
1825 199 €5 961 €3 032 €19 238 €---
1925 703 €5 601 €2 672 €20 102 €---
2026 218 €5 229 €2 300 €20 989 €---
2126 742 €4 844 €1 915 €21 898 €---
2227 277 €4 446 €1 517 €22 830 €---
2327 822 €4 036 €1 107 €23 787 €---
2428 379 €3 611 €682 €24 768 €---
2528 946 €3 172 €243 €25 774 €---
TOTAL576 433 €235 212 €110 186 €341 221 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 779 €-3 210 €+6 989 €
2+3 779 €0 €+3 779 €
3+3 779 €0 €+3 779 €
4+3 779 €0 €+3 779 €
5+3 779 €+539 €+3 240 €
6+3 779 €+3 118 €+661 €
7+3 779 €+3 310 €+469 €
8+3 779 €+3 507 €+272 €
9+3 779 €+3 709 €+70 €
10+3 779 €+3 916 €-137 €
11+3 779 €+4 128 €-349 €
12+3 779 €+4 346 €-567 €
13+3 779 €+4 569 €-790 €
14+3 779 €+4 797 €-1 018 €
15+3 779 €+5 032 €-1 253 €
16+3 779 €+5 272 €-1 493 €
17+3 779 €+5 519 €-1 740 €
18+3 779 €+5 771 €-1 992 €
19+3 779 €+6 031 €-2 252 €
20+3 779 €+6 297 €-2 518 €
21+3 779 €+6 569 €-2 790 €
22+3 779 €+6 849 €-3 070 €
23+3 779 €+7 136 €-3 357 €
24+3 779 €+7 430 €-3 651 €
25+3 779 €+7 732 €-3 953 €
Total+94 475 €+102 366 €+-7 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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