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Appartement 3 pièces 91 m2 centre ville

VilleNevers (58)
Surface91
Coût Total123 090
Loyer Annuel9 264
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 93 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 021,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en plein coeur du centre ville, à seulement quelques minutes à pied de la gare, cet appartement de 91m2 au 1 er étage vous offre une localisation idéal pour tout les commerces. Il se compose d'un séjour, 3 chambres, d'une cuisine indépendante, une salle de bains, wc. Un stationnement privatif est inclus, un vrai atout en centre ville! Des travaux sont à prévoir, mais l'appartement dispose d'un fort potentiel avec une distribution facile à repenser selon vos envies. Prix de vente: 93 000 euros honoraires charge vendeur. DPE E 241 KWh. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Ralib REHAHLI agissant sous le statut de conseiller immobilier indépendant auprès de la sas Propriétés privées au 06 64 78 87 41 ou par mail à r.rehahli@proprietes-privees.com Mandat n°406811 . Adresse du siège: SAS PROPRIETES PRIVEES ZAC du chêne ferré 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU - Carte professionnelle CPI 4401 2016 000 010 388, CCI Nantes-Saint Nazaire - RCS NANTES 487 624 777 Copropriété de 15 lots - dont 6 lots habitation. Charges annuelles : 1089 euros.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987575, 3.159268
Total : 123 090
Prix d'acquisition : 93 000
Travaux : 22 650
Valeur du bien : 115 650
Frais de notaire : 7 440
Coût estimé : 7 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9264€/an
Fourchette totale : 603€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7232€ - 11867€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 000
Prix d'achat :93 000
Décote à l'achat :-11 000 (-10.6%)
Marge achat-revente :-19 090€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 645,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 800,74
Coût de l'assurance :10 770,37
Taxe foncière : 926,43€/an
Soit par mois : 77,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,75€/mois
Soit par an : 1 089,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 650(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 264 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 090 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 089 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 228
Revenus locatifs : +9 264
Charges déductibles : -29 228
Résultat foncier Année 1 : -19 964(Déficit de 19 964 €)
Imputable sur revenu global : 19 964
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 578 €/an
Revenus locatifs : +9 264
Charges déductibles : -6 578
Résultat foncier Années 2+ : 2 686 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 26429 2324 136-19 96819 968 €--
29 4506 4724 0262 977---
39 6396 3593 9123 280---
49 8316 2413 7953 590---
510 0286 1203 6733 908---
610 2295 9943 5474 235---
710 4335 8643 4174 570---
810 6425 7293 2834 913---
910 8555 5903 1435 265---
1011 0725 4462 9995 626---
1111 2935 2972 8505 997---
1211 5195 1422 6966 377---
1311 7494 9832 5376 767---
1411 9844 8182 3727 167---
1512 2244 6472 2017 577---
1612 4694 4702 0247 998---
1712 7184 2881 8418 430---
1812 9724 0991 6528 874---
1913 2323 9031 4579 329---
2013 4963 7011 2549 796---
2113 7663 4911 04510 275---
2214 0423 27582910 767---
2314 3223 05160511 272---
2414 6092 81937311 790---
2514 9012 57913312 322---
TOTAL296 740143 60759 801153 13319 968Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 990
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 133
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 946-5 990+7 936
2+1 946+893+1 053
3+1 946+984+962
4+1 946+1 077+869
5+1 946+1 173+773
6+1 946+1 270+676
7+1 946+1 371+575
8+1 946+1 474+472
9+1 946+1 579+367
10+1 946+1 688+258
11+1 946+1 799+147
12+1 946+1 913+33
13+1 946+2 030-84
14+1 946+2 150-204
15+1 946+2 273-327
16+1 946+2 399-453
17+1 946+2 529-583
18+1 946+2 662-716
19+1 946+2 799-853
20+1 946+2 939-993
21+1 946+3 082-1 136
22+1 946+3 230-1 284
23+1 946+3 382-1 436
24+1 946+3 537-1 591
25+1 946+3 697-1 751
Total+48 650+45 940+2 710
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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