Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleYmonville (28)
Surface155m²
Coût Total271 560€
Loyer Annuel18 474€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 238,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

COUP DE CŒUR IMMOBILIER ! Découvrez le charme irrésistible de cette maison de caractère de 1900, entièrement rénovée, prête à accueillir votre nouvelle vie ! Au rez-de-chaussée, laissez-vous séduire par : Deux chambres lumineuses Un vaste salon-séjour en angle, idéal pour des moments chaleureux Une cuisine fermée + son arrière-cuisine ultra pratique Un espace bureau parfait pour le télétravail Un jardin entièrement clos, havre de paix pour vos soirées d'été À l'étage : Une chambre supplémentaire avec pièce d'eau Un grenier de 60 m² aménageable : chambre, salle de jeux, studio… laissez parler votre imagination ! Maison en excellent état, au potentiel rare : une opportunité à ne surtout pas manquer ! Vous cherchez un lieu de vie alliant charme, confort et possibilités ? Cette maison est faite pour vous !

À visiter sans tarder… avant qu'il ne soit trop tard ! Référence agence : 15127

Ville : Ymonville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28150
Coordonnées : 48.253920, 1.755630
Total : 271 560€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 256 200€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1540€/mois
Loyer annuel estimé : 18474€/an
Fourchette totale : 1246€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 14957€ - 22818€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 344,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 421,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 931,84€
Coût de l'assurance :23 082,60€
Taxe foncière : 1 847,41€/an
Soit par mois : 153,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - état correct mais parquet usé et peinture légèrement ternie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Isolation:6 200€
    Isolation combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation et électroménager compris)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:250€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, 5 prises × 50€ = 250€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 474 €/an
Calcul : 1 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 086 €
Revenus locatifs : +18 474 €
Charges déductibles : -76 086 €
Résultat foncier Année 1 : -57 612 €(Déficit de 57 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 886 €/an
Revenus locatifs : +18 474 €
Charges déductibles : -11 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36212.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 474 €76 095 €9 124 €-57 621 €21 400 €36 221 €36 221 €
218 844 €11 653 €8 882 €7 191 €--29 030 €
319 220 €11 402 €8 631 €7 818 €--21 212 €
419 605 €11 143 €8 372 €8 462 €--12 750 €
519 997 €10 875 €8 104 €9 122 €--3 628 €
620 397 €10 597 €7 826 €9 800 €---
720 805 €10 310 €7 539 €10 495 €---
821 221 €10 013 €7 242 €11 208 €---
921 645 €9 706 €6 935 €11 940 €---
1022 078 €9 388 €6 617 €12 690 €---
1122 520 €9 059 €6 288 €13 461 €---
1222 970 €8 719 €5 948 €14 251 €---
1323 430 €8 367 €5 596 €15 063 €---
1423 898 €8 003 €5 232 €15 896 €---
1524 376 €7 626 €4 855 €16 750 €---
1624 864 €7 236 €4 466 €17 627 €---
1725 361 €6 833 €4 062 €18 528 €---
1825 868 €6 416 €3 645 €19 452 €---
1926 386 €5 985 €3 214 €20 401 €---
2026 913 €5 538 €2 767 €21 375 €---
2127 452 €5 076 €2 306 €22 375 €---
2228 001 €4 599 €1 828 €23 402 €---
2328 561 €4 104 €1 334 €24 456 €---
2429 132 €3 593 €822 €25 539 €---
2529 714 €3 064 €293 €26 650 €---
TOTAL591 731 €265 400 €131 932 €326 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 880 €-6 420 €+10 300 €
2+3 880 €0 €+3 880 €
3+3 880 €0 €+3 880 €
4+3 880 €0 €+3 880 €
5+3 880 €0 €+3 880 €
6+3 880 €+1 852 €+2 028 €
7+3 880 €+3 148 €+732 €
8+3 880 €+3 362 €+518 €
9+3 880 €+3 582 €+298 €
10+3 880 €+3 807 €+73 €
11+3 880 €+4 038 €-158 €
12+3 880 €+4 275 €-395 €
13+3 880 €+4 519 €-639 €
14+3 880 €+4 769 €-889 €
15+3 880 €+5 025 €-1 145 €
16+3 880 €+5 288 €-1 408 €
17+3 880 €+5 558 €-1 678 €
18+3 880 €+5 836 €-1 956 €
19+3 880 €+6 120 €-2 240 €
20+3 880 €+6 413 €-2 533 €
21+3 880 €+6 713 €-2 833 €
22+3 880 €+7 021 €-3 141 €
23+3 880 €+7 337 €-3 457 €
24+3 880 €+7 662 €-3 782 €
25+3 880 €+7 995 €-4 115 €
Total+97 000 €+97 899 €+-899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →