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Vente appartement 4 pièces 116 m² Virieu-le-Grand (01510) - Superimmo

VilleVirieu-le-Grand (01)
Surface116m²
Coût Total209 840€
Loyer Annuel11 896€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 543,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Réseau HB ? Virieu-le-Grand Dans un secteur particulièrement calme et agréable de Virieu-le-Grand, découvrez cet appartement de deux lots dans une copropriété offrant un cadre de vie paisible et privilégié. Idéalement situé à proximité de la gare de Virieu-le-Grand, permettant notamment de rejoindre Lyon, Genève et d'autres grandes villes de la région, le bien se trouve également à environ 15 minutes de Belley et à moins d'une heure d'Aix-les-Bains. Vous profiterez également de la proximité immédiate d'une rivière et de sa cascade. L'appartement se compose d'une belle pièce de vie comprenant un coin salon avec accès à la terrasse, un espace salle à manger ainsi qu'une cuisine ouverte. L'espace nuit se compose de trois chambres ainsi que d'une grande salle de bains équipée d'une baignoire et d'une douche. Ce bien bénéficie également d'un garage sur deux niveaux offrant un bel espace de rangement ou de stockage, ainsi que d'une cave. Vous profiterez également de la jouissance d'un accès extérieur depuis la terrasse. Un appartement idéal pour profiter d'un environnement calme et verdoyant, tout en restant proche des commodités du village et des principaux axes de transport. A découvrir sans tarder en exclusivité avec Réseau HB ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 11 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 400 euros. William VERGNAULT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 85257807900018 - SERRIERES DE BRIORD.Afficher plus

Ville : Virieu-le-Grand
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01510
Coordonnées : 45.850387, 5.643525
Total : 209 840€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 16 520€
Valeur du bien : 195 520€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11896€/an
Fourchette totale : 779€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9345€ - 15144€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 719 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :+9 281€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-40 121€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,94€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 121,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 626,97€
Coût de l'assurance :23 082,40€
Taxe foncière : 1 189,60€/an
Soit par mois : 99,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 991,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 254,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 520 €(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Virieu-le-Grand (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 896 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 181 €
Revenus locatifs : +11 896 €
Charges déductibles : -26 181 €
Résultat foncier Année 1 : -14 285 €(Déficit de 14 285 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 661 €/an
Revenus locatifs : +11 896 €
Charges déductibles : -9 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3584.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 896 €26 188 €7 155 €-14 292 €10 700 €3 592 €3 592 €
212 134 €9 479 €6 966 €2 655 €--937 €
312 377 €9 284 €6 771 €3 093 €---
412 624 €9 082 €6 569 €3 543 €---
512 877 €8 872 €6 359 €4 004 €---
613 134 €8 656 €6 143 €4 478 €---
713 397 €8 432 €5 919 €4 965 €---
813 665 €8 199 €5 687 €5 465 €---
913 938 €7 959 €5 446 €5 979 €---
1014 217 €7 711 €5 198 €6 506 €---
1114 501 €7 453 €4 941 €7 048 €---
1214 791 €7 187 €4 674 €7 604 €---
1315 087 €6 911 €4 399 €8 175 €---
1415 389 €6 626 €4 113 €8 763 €---
1515 696 €6 331 €3 818 €9 366 €---
1616 010 €6 025 €3 512 €9 985 €---
1716 331 €5 709 €3 196 €10 622 €---
1816 657 €5 381 €2 868 €11 276 €---
1916 990 €5 042 €2 529 €11 948 €---
2017 330 €4 692 €2 179 €12 639 €---
2117 677 €4 328 €1 816 €13 348 €---
2218 030 €3 953 €1 440 €14 078 €---
2318 391 €3 564 €1 051 €14 827 €---
2418 759 €3 161 €648 €15 598 €---
2519 134 €2 744 €231 €16 390 €---
TOTAL381 031 €182 968 €103 627 €198 063 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 498 €-3 210 €+5 708 €
2+2 498 €0 €+2 498 €
3+2 498 €+647 €+1 851 €
4+2 498 €+1 063 €+1 435 €
5+2 498 €+1 201 €+1 297 €
6+2 498 €+1 344 €+1 154 €
7+2 498 €+1 490 €+1 008 €
8+2 498 €+1 640 €+858 €
9+2 498 €+1 794 €+704 €
10+2 498 €+1 952 €+546 €
11+2 498 €+2 114 €+384 €
12+2 498 €+2 281 €+217 €
13+2 498 €+2 453 €+45 €
14+2 498 €+2 629 €-131 €
15+2 498 €+2 810 €-312 €
16+2 498 €+2 996 €-498 €
17+2 498 €+3 187 €-689 €
18+2 498 €+3 383 €-885 €
19+2 498 €+3 584 €-1 086 €
20+2 498 €+3 792 €-1 294 €
21+2 498 €+4 005 €-1 507 €
22+2 498 €+4 223 €-1 725 €
23+2 498 €+4 448 €-1 950 €
24+2 498 €+4 679 €-2 181 €
25+2 498 €+4 917 €-2 419 €
Total+62 450 €+59 419 €+3 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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