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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePont-de-Claix (38)
Surface28m²
Coût Total76 760€
Loyer Annuel5 153€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

LE PONT DE CLAIX - BOIS JOLI, au 3ème étage avec ascenseur, un T1 bis exposé EST comprenant une cuisine, hall d'entrée avec placard et 1 séjour/coin nuit, salle d'eau et wc. Il bénéficie également d'un cellier sur le palier, une cave et une place de parking privée. Chauffage collectif gaz.

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.136658, 5.700371
Total : 76 760€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 22 760€
Valeur du bien : 72 760€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 15.34€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 18.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5153€/an
Fourchette totale : 364€ - 506€/mois
Fourchette annuelle : 4369€ - 6078€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 731,92 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 494 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+1 506€ (+3.1%)
Marge achat-revente :-28 266€ (-58.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 402,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 292,27€
Coût de l'assurance :6 716,50€
Taxe foncière : 515,29€/an
Soit par mois : 42,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 429,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 445,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif au gaz pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie de la cuisine
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement de la chambre
Quantité: 12 m² de murs
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m² de murs (estimation)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 760 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage collectif au gaz: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Vérification étanchéité et isolation fenêtres: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Mise à jour système de production d'eau chaude: 1 chauffe-eau = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 500€
    Remplacement éléments sanitaires et mise à jour plomberie: 1 salle de bain = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 153 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 121 €
Revenus locatifs : +5 153 €
Charges déductibles : -26 121 €
Résultat foncier Année 1 : -20 968 €(Déficit de 20 968 €)
Imputable sur revenu global : 20 968 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 361 €/an
Revenus locatifs : +5 153 €
Charges déductibles : -3 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 792 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 153 €26 123 €2 579 €-20 970 €20 970 €--
25 256 €3 295 €2 511 €1 961 €---
35 361 €3 224 €2 440 €2 137 €---
45 468 €3 150 €2 367 €2 318 €---
55 578 €3 075 €2 291 €2 503 €---
65 689 €2 996 €2 212 €2 693 €---
75 803 €2 915 €2 131 €2 888 €---
85 919 €2 831 €2 047 €3 088 €---
96 037 €2 744 €1 960 €3 293 €---
106 158 €2 654 €1 870 €3 504 €---
116 281 €2 561 €1 777 €3 720 €---
126 407 €2 465 €1 681 €3 942 €---
136 535 €2 366 €1 582 €4 169 €---
146 666 €2 263 €1 479 €4 403 €---
156 799 €2 156 €1 372 €4 643 €---
166 935 €2 046 €1 262 €4 889 €---
177 074 €1 932 €1 148 €5 142 €---
187 215 €1 814 €1 030 €5 401 €---
197 360 €1 692 €908 €5 667 €---
207 507 €1 566 €782 €5 941 €---
217 657 €1 436 €652 €6 221 €---
227 810 €1 301 €517 €6 509 €---
237 966 €1 161 €377 €6 805 €---
248 126 €1 016 €232 €7 109 €---
258 288 €867 €83 €7 421 €---
TOTAL165 049 €79 651 €37 292 €85 398 €20 970 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 291 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 082 €-6 291 €+7 373 €
2+1 082 €+588 €+494 €
3+1 082 €+641 €+441 €
4+1 082 €+695 €+387 €
5+1 082 €+751 €+331 €
6+1 082 €+808 €+274 €
7+1 082 €+866 €+216 €
8+1 082 €+926 €+156 €
9+1 082 €+988 €+94 €
10+1 082 €+1 051 €+31 €
11+1 082 €+1 116 €-34 €
12+1 082 €+1 183 €-101 €
13+1 082 €+1 251 €-169 €
14+1 082 €+1 321 €-239 €
15+1 082 €+1 393 €-311 €
16+1 082 €+1 467 €-385 €
17+1 082 €+1 542 €-460 €
18+1 082 €+1 620 €-538 €
19+1 082 €+1 700 €-618 €
20+1 082 €+1 782 €-700 €
21+1 082 €+1 866 €-784 €
22+1 082 €+1 953 €-871 €
23+1 082 €+2 042 €-960 €
24+1 082 €+2 133 €-1 051 €
25+1 082 €+2 226 €-1 144 €
Total+27 050 €+25 619 €+1 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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