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Apparemment

VilleRanguevaux (57)
Surface132m²
Coût Total259 420€
Loyer Annuel16 805€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 507,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Ranguevaux un appartement duplex situé au 1er étage de 132 m2 environ composé d'un grand séjour, une cuisine dinatoire séparée, 3 chambres, 1 salle de bains ( avec douche et baignoire WC) et un WC séparé, 3 caves, un garage.

Ville : Ranguevaux
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.299340, 6.070580
Total : 259 420€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 243 500€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 10.61€/m²/mois
Fourchette : 8.57€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16805€/an
Fourchette totale : 1132€ - 1733€/mois
Fourchette annuelle : 13580€ - 20796€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :780,43 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :103 016 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :+95 984€ (+93.2%)
Marge achat-revente :-156 404€ (-151.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 284,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 360,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 033,87€
Coût de l'assurance :22 699,25€
Taxe foncière : 1 680,47€/an
Soit par mois : 140,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1250€/m² = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1200€ = 3600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ranguevaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 805 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 797 €
Revenus locatifs : +16 805 €
Charges déductibles : -55 797 €
Résultat foncier Année 1 : -38 992 €(Déficit de 38 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 297 €/an
Revenus locatifs : +16 805 €
Charges déductibles : -11 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17591.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 805 €55 805 €8 716 €-39 000 €21 400 €17 600 €17 600 €
217 141 €11 073 €8 485 €6 067 €--11 533 €
317 484 €10 834 €8 246 €6 650 €--4 883 €
417 833 €10 586 €7 998 €7 247 €---
518 190 €10 330 €7 742 €7 860 €---
618 554 €10 065 €7 477 €8 489 €---
718 925 €9 791 €7 202 €9 134 €---
819 303 €9 507 €6 919 €9 796 €---
919 689 €9 213 €6 625 €10 476 €---
1020 083 €8 910 €6 321 €11 173 €---
1120 485 €8 596 €6 007 €11 889 €---
1220 895 €8 271 €5 682 €12 624 €---
1321 312 €7 934 €5 346 €13 378 €---
1421 739 €7 587 €4 998 €14 152 €---
1522 173 €7 227 €4 638 €14 947 €---
1622 617 €6 854 €4 266 €15 763 €---
1723 069 €6 469 €3 881 €16 600 €---
1823 531 €6 071 €3 482 €17 460 €---
1924 001 €5 659 €3 070 €18 343 €---
2024 481 €5 232 €2 644 €19 249 €---
2124 971 €4 791 €2 203 €20 180 €---
2225 470 €4 335 €1 746 €21 136 €---
2325 980 €3 862 €1 274 €22 117 €---
2426 499 €3 374 €786 €23 125 €---
2527 029 €2 869 €280 €24 161 €---
TOTAL538 260 €235 245 €126 034 €303 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 529 €-6 420 €+9 949 €
2+3 529 €0 €+3 529 €
3+3 529 €0 €+3 529 €
4+3 529 €+709 €+2 820 €
5+3 529 €+2 358 €+1 171 €
6+3 529 €+2 547 €+982 €
7+3 529 €+2 740 €+789 €
8+3 529 €+2 939 €+590 €
9+3 529 €+3 143 €+386 €
10+3 529 €+3 352 €+177 €
11+3 529 €+3 567 €-38 €
12+3 529 €+3 787 €-258 €
13+3 529 €+4 013 €-484 €
14+3 529 €+4 246 €-717 €
15+3 529 €+4 484 €-955 €
16+3 529 €+4 729 €-1 200 €
17+3 529 €+4 980 €-1 451 €
18+3 529 €+5 238 €-1 709 €
19+3 529 €+5 503 €-1 974 €
20+3 529 €+5 775 €-2 246 €
21+3 529 €+6 054 €-2 525 €
22+3 529 €+6 341 €-2 812 €
23+3 529 €+6 635 €-3 106 €
24+3 529 €+6 938 €-3 409 €
25+3 529 €+7 248 €-3 719 €
Total+88 225 €+90 905 €+-2 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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