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Appartement à vendre

VilleSaint-Sauveur-sur-Tinée (06)
Surface46.3m²
Coût Total114 460€
Loyer Annuel5 451€
Rentabilité4.76%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 46.3 m²
Prix au m² : 1 447,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 14 m²), 2 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

EXCLUSIVITE

Dans le village de Saint Sauveur sur Tinée, au 2e et dernier étage d'une maison, un appartement 3 pièces d'environ 46,3 m2 composé : Un séjour, une cuisine, une chambre, un coin nuit (ou bureau), une salle de douche/wc

  • Grenier

Eau chaude cumulus, chauffage convecteur électrique, double vitrage

Expo Sud et Ouest, vue dégagée sur la place et sur les montagnes environnantes, au calme

Proche Parking, écoles et commerces

Rafraichissement à prévoir

Idéal pied à terre proche des stations de ski d'Isola 2000, Auron et Roubion ou pour un 1er achat

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques Honoraires charges vendeurs Taxe foncière : 362 euros/an Charges : 80 euros/mois ( eau froide, syndic, électricité, assurance et entretien des parties communes)

Bien proposé par Grégory Ludwig Agent commercial

Ville : Saint-Sauveur-sur-Tinée
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.116604, 7.118347
Total : 114 460€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 109 100€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.3m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 454€/mois
Loyer annuel estimé : 5451€/an
Fourchette totale : 338€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4052€ - 7334€/an
Rentabilité brute :4.76%
Fourchette de rentabilité :3.54% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,86 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :58 470 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+8 530€ (+14.6%)
Marge achat-revente :-55 990€ (-95.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 620,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 997,10€
Coût de l'assurance :13 735,20€
Taxe foncière : 362,00€/an
Soit par mois : 30,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 454,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage convecteur électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 cumulus
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(909 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 cumulus × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sauveur-sur-Tinée (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 451 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 362 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 961 €
Revenus locatifs : +5 451 €
Charges déductibles : -47 961 €
Résultat foncier Année 1 : -42 510 €(Déficit de 42 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 861 €/an
Revenus locatifs : +5 451 €
Charges déductibles : -5 861 €
Résultat foncier Années 2+ : -410 €/an(Déficit de 410 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21110.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 451 €47 965 €3 994 €-42 514 €21 400 €21 114 €21 114 €
25 560 €5 761 €3 890 €-201 €201 €-21 114 €
35 671 €5 653 €3 782 €18 €--21 096 €
45 785 €5 541 €3 670 €243 €--20 853 €
55 900 €5 425 €3 554 €475 €--20 378 €
66 018 €5 305 €3 434 €713 €--19 665 €
76 139 €5 181 €3 310 €958 €--18 707 €
86 261 €5 052 €3 181 €1 209 €--17 498 €
96 387 €4 919 €3 048 €1 468 €--16 030 €
106 514 €4 781 €2 909 €1 734 €--14 296 €
116 645 €4 638 €2 766 €2 007 €--12 289 €
126 778 €4 489 €2 618 €2 288 €---
136 913 €4 336 €2 465 €2 577 €---
147 051 €4 177 €2 305 €2 875 €---
157 192 €4 012 €2 141 €3 180 €---
167 336 €3 841 €1 970 €3 495 €---
177 483 €3 665 €1 793 €3 818 €---
187 633 €3 481 €1 610 €4 151 €---
197 785 €3 292 €1 420 €4 494 €---
207 941 €3 095 €1 224 €4 846 €---
218 100 €2 892 €1 020 €5 208 €---
228 262 €2 681 €809 €5 581 €---
238 427 €2 462 €591 €5 965 €---
248 596 €2 236 €365 €6 360 €---
258 768 €2 002 €130 €6 766 €---
TOTAL174 597 €146 882 €57 997 €27 714 €21 601 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 480 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 145 €-6 420 €+7 565 €
2+1 145 €-60 €+1 205 €
3+1 145 €0 €+1 145 €
4+1 145 €0 €+1 145 €
5+1 145 €0 €+1 145 €
6+1 145 €0 €+1 145 €
7+1 145 €0 €+1 145 €
8+1 145 €0 €+1 145 €
9+1 145 €0 €+1 145 €
10+1 145 €0 €+1 145 €
11+1 145 €0 €+1 145 €
12+1 145 €+686 €+459 €
13+1 145 €+773 €+372 €
14+1 145 €+862 €+283 €
15+1 145 €+954 €+191 €
16+1 145 €+1 048 €+97 €
17+1 145 €+1 146 €-1 €
18+1 145 €+1 245 €-100 €
19+1 145 €+1 348 €-203 €
20+1 145 €+1 454 €-309 €
21+1 145 €+1 562 €-417 €
22+1 145 €+1 674 €-529 €
23+1 145 €+1 789 €-644 €
24+1 145 €+1 908 €-763 €
25+1 145 €+2 030 €-885 €
Total+28 625 €+12 001 €+16 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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