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Belle opportunité pour cette ancienne loge de gardien de 26 m2 dans quartier recherché

VilleAgen (47)
Surface26m²
Coût Total53 910€
Loyer Annuel3 724€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 27 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vendu par le syndic de copropriété 27.000 EUR + 3.000 EUR (devis disponible) pour enregistrement du lot, raccordement électrique, eau au réseau.

Prévoir travaux d'aménagement. A VOIR ABSOLUMENT

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.198345, 0.613922
Total : 53 910€
Prix d'acquisition : 27 000€
Travaux : 24 750€
Valeur du bien : 51 750€
Frais de notaire : 2 160€
Coût estimé : 2 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 310€/mois
Loyer annuel estimé : 3724€/an
Fourchette totale : 249€ - 386€/mois
Fourchette annuelle : 2993€ - 4635€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 748,02 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 448 €
Prix d'achat :27 000 €
Décote à l'achat :-18 448€ (-40.6%)
Marge achat-revente :-8 462€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :264,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :13,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 277,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 331,48€
Coût de l'assurance :4 043,25€
Taxe foncière : 372,45€/an
Soit par mois : 31,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 310,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 308,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture jaunie, nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 26 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et petites réparations dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure minime, nécessite entretien
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et réorganisation de la buanderie, réparations nécessaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 assumé pour buanderie sans photo - nécessite nettoyage et réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 750 €(952 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Carrelage salle de bain: 2 m² × 200€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:560€
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 200€
    Rénovation complète chambre: 26 m² × 200€/m² = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:150€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Buanderie:240€
    Rénovation buanderie: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 724 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 910 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 162 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 372 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 040 €
Revenus locatifs : +3 724 €
Charges déductibles : -27 040 €
Résultat foncier Année 1 : -23 316 €(Déficit de 23 316 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 916 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 290 €/an
Revenus locatifs : +3 724 €
Charges déductibles : -2 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1915.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550 €(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 724 €27 042 €1 758 €-23 318 €21 400 €1 918 €1 918 €
23 799 €2 245 €1 711 €1 554 €--363 €
33 875 €2 196 €1 662 €1 679 €---
43 952 €2 145 €1 611 €1 807 €---
54 031 €2 093 €1 559 €1 938 €---
64 112 €2 039 €1 505 €2 073 €---
74 194 €1 983 €1 449 €2 211 €---
84 278 €1 926 €1 391 €2 353 €---
94 364 €1 866 €1 332 €2 498 €---
104 451 €1 805 €1 270 €2 647 €---
114 540 €1 741 €1 207 €2 799 €---
124 631 €1 675 €1 141 €2 956 €---
134 724 €1 607 €1 073 €3 116 €---
144 818 €1 537 €1 003 €3 281 €---
154 914 €1 464 €930 €3 450 €---
165 013 €1 389 €855 €3 623 €---
175 113 €1 312 €778 €3 801 €---
185 215 €1 232 €697 €3 984 €---
195 319 €1 149 €615 €4 171 €---
205 426 €1 063 €529 €4 363 €---
215 534 €975 €440 €4 560 €---
225 645 €883 €349 €4 762 €---
235 758 €789 €255 €4 969 €---
245 873 €691 €157 €5 182 €---
255 991 €590 €56 €5 400 €---
TOTAL119 296 €63 436 €25 331 €55 860 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+782 €-6 420 €+7 202 €
2+782 €0 €+782 €
3+782 €+395 €+387 €
4+782 €+542 €+240 €
5+782 €+582 €+200 €
6+782 €+622 €+160 €
7+782 €+663 €+119 €
8+782 €+706 €+76 €
9+782 €+749 €+33 €
10+782 €+794 €-12 €
11+782 €+840 €-58 €
12+782 €+887 €-105 €
13+782 €+935 €-153 €
14+782 €+984 €-202 €
15+782 €+1 035 €-253 €
16+782 €+1 087 €-305 €
17+782 €+1 140 €-358 €
18+782 €+1 195 €-413 €
19+782 €+1 251 €-469 €
20+782 €+1 309 €-527 €
21+782 €+1 368 €-586 €
22+782 €+1 429 €-647 €
23+782 €+1 491 €-709 €
24+782 €+1 555 €-773 €
25+782 €+1 620 €-838 €
Total+19 550 €+16 758 €+2 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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