Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 5 pièce(s) - 95 m²

Bien expiré
VilleGignac (34)
Surface95
Coût Total157 360
Loyer Annuel12 327
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 073,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE - Au coeur du village de Gignac (34150), Belles possibilités d'aménagement pour cette Maison à rénover entièrement, d'environ 95 -100 m2 ! 5 pièces principales à redistribuer disposant de menuiseries double vitrage, volets électriques et climatisation. Petite terrasse, combles aménageables et 2 caves voûtées en rez-de-chaussée de 45 et 35 m2 environ complètent ce bien. Réseau Groupement Immobilier - Votre Conseillère Indépendante, Ghislaine CRILLON - EI Ghislaine CRILLON RSAC No 824 347 827 Montpellier (Réf : 35447). Cette annonce vous est proposée par CRILLON GHISLAINE - EI - NoRSAC: 824 347 827, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MONTPELLIER Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 5 Nombre de niveaux : 3 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Sans Mode de chauffage : AIR PULSE Type de chauffage : CLIMATISATION Format de chauffage : INDIVIDUEL Terrasse : 1 Nombre de wc : 1

Ville : Gignac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34150
Total : 157 360
Prix d'acquisition : 102 000
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 149 200
Frais de notaire : 8 160
Coût estimé : 8 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12327€/an
Fourchette totale : 729€ - 1448€/mois
Fourchette annuelle : 8743€ - 17380€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 947,09
Coût de l'assurance :13 769,00
Taxe foncière : 1 232,73€/an
Soit par mois : 102,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 027,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par climatisation actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec nouveaux revêtements de sol et peinture
Quantité: environ 39 m² (15 m² + 12 m² + 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 300
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Salon:7 800
    Rénovation complète salon: 39 m² × 200€/m² = 7800€
  • Chambres:5 400
    Rénovation complète 3 chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 327 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 360 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 234
Revenus locatifs : +12 327
Charges déductibles : -54 234
Résultat foncier Année 1 : -41 907(Déficit de 41 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 507
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 034 €/an
Revenus locatifs : +12 327
Charges déductibles : -7 034
Résultat foncier Années 2+ : 5 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20507.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 32754 2395 256-41 91221 400 €20 512 €20 512 €
212 5746 9005 1165 674--14 838 €
312 8256 7554 9716 071--8 767 €
413 0826 6054 8226 477--2 291 €
513 3436 4504 6676 893---
613 6106 2904 5077 320---
713 8836 1244 3417 758---
814 1605 9534 1708 207---
914 4435 7763 9928 668---
1014 7325 5933 8099 140---
1115 0275 4033 6199 624---
1215 3275 2073 42310 121---
1315 6345 0043 22110 630---
1415 9474 7943 01111 153---
1516 2664 5772 79411 688---
1616 5914 3532 56912 238---
1716 9234 1212 33712 802---
1817 2613 8802 09713 381---
1917 6063 6321 84913 974---
2017 9593 3751 59214 583---
2118 3183 1091 32615 208---
2218 6842 8351 05115 850---
2319 0582 55076716 507---
2419 4392 25647317 183---
2519 8281 95216917 876---
TOTAL394 848167 73475 947227 11421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 114
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 589-6 420+9 009
2+2 5890+2 589
3+2 5890+2 589
4+2 5890+2 589
5+2 589+1 381+1 208
6+2 589+2 196+393
7+2 589+2 327+262
8+2 589+2 462+127
9+2 589+2 600-11
10+2 589+2 742-153
11+2 589+2 887-298
12+2 589+3 036-447
13+2 589+3 189-600
14+2 589+3 346-757
15+2 589+3 507-918
16+2 589+3 671-1 082
17+2 589+3 841-1 252
18+2 589+4 014-1 425
19+2 589+4 192-1 603
20+2 589+4 375-1 786
21+2 589+4 562-1 973
22+2 589+4 755-2 166
23+2 589+4 952-2 363
24+2 589+5 155-2 566
25+2 589+5 363-2 774
Total+64 725+68 134+-3 409
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →